『公募』资本市场大事件！重磅工具支持基础设施发展五位权威专家深度解析公募REITs开闸( 二 )

2026-01-01

收益与风险是一个硬币的两面。陈星德提醒， REITs投资包含以下风险，疲软的租赁市场、利率上升、不动产市场价格下滑、不利的资本募集环境、高负债水平、管理人相关风险等。
03 海外市场REITs的发展情况如何？
中国资产证券化分析网林华援引彭博数据表示，截至2019年底，美国上市REITs规模约1.33万亿美元。截至2020年一季度末，美国对冲基金规模接近3万亿美元。美国上市REITs的规模约为对冲基金总规模的44％。

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亚洲市场来看，截至2020年3月11日，日本上市REITs总市值1472亿美元，新加坡上市的REITs总市值717亿美元，中国香港上市REITs总市值也达到了335亿美元。
林华预计，若我国REITs市场发展规模与美国相当，那么我国REITs发行规模可以到达10万亿元人民币，这些优质资产为包括保险资管、社保投资等在内的长期资金提供了投资机会。
此次我国试点的基础设施公募REITs包含物流REITs等。林华援引戴德梁行报告指出，亚洲市场工业/物流REITs ，截至2019年底，最近一年的年化综合收益率为31.4％，最近三年的年化综合收益率为13.3％，最近五年的年化综合收益率为9.1％，最近十年的年化综合收益率为13％。根据戴德梁行的统计口径，综合收益率由资产价格变动和派息共同贡献。
可见，如果底层资产优质，辅以良好的运营管理能力，基础设施REITs有望提供具吸引力的投资回报。
04
公募REITs和市场上的类REITs相比有什么区别？
部分投资者可能注意到了，目前我国已经有一定数量的类REITs ，德邦基金陈星德解释道，市场上的类REITs和即将开闸的公募REITs的区别体现在三大方面。
第一，目前国内的“类REITs”以债务性融资为多，一些类REITs并不完全持有物业的产权。此次《征求意见稿》要求基础设施基金必须持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。
第二，目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多数类REITs没有实现公开募集和公开交易上市。根据《征求意见稿》，将试点的公募REITs是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。
第三，在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面，公募REITs与类REITs也有明显区别。
05 公募REITs市场发展的关键点在哪里？
高和资本周以升表示，中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，公募REITs开闸，监管层是“在存在诸多限制条件的前提下，做了一件了不起的事情” 。他表示，原始权益人/发起人、投资人和融资人三个参与方的协调是公募REITs市场发展的基础。在具体推进过程中，资产估值定价、治理机制和配套融资工具完善则是三个关键点。
首先，资产估值定价是公募REITs的核心问题。在政策制定过程中，监管层把保护中小投资人放在首位，合理公允的估值是基础。《征求意见稿》参考了香港的基石投资人制度，引入专业机构投资者参与战略配售。
其次，公募REITs的治理机制非常关键，制度安排需要调动原始权益人的积极性，也需要调动投资人的积极性。最后，配套型融资工具非常重要。在投资人分红派息率一定的情况下，低的融资成本将大大缓解REITs入池物业的估值压力。传统的基础设施融资主要靠银行贷款，但是这不一定能完全适应REITs的要求。例如，大部分传统银行贷款存续期间还本要求高，这可能会削弱公募REITs的派息能力。周以升认为，监管层在2016年未雨绸缪，参考国际经验开创CMBS市场，给市场提供了一个高效、低成本选择。

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