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城市靠租金七八十年才回本的城市，还有买房的价值吗？

近日 ， 数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据 ， 得出“全国城市房产估值排名” 。 数据显示 ， 320个城市房产市盈率中位数为30倍左右 。 即靠租金需30年 ， 也就是360个月才能收回购房成本 。
按照这个数据看的话 ， 我国房产租售比明显偏低 ， 不适合投资 。 然而事实真是如此吗？
大部分城市租金回报率低
展开分析之前 ， 站长先来说说榜单中涉及到的租金回报率和市盈率 。
租金回报率也就是租售比 ， 站长曾多次做过知识普及 。 租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值 ， 也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值 。 租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一 。
至于市盈率 ， 我们来举例说明：一套100平米的房产 ， 售价为5万/平米 ， 房屋总价500万元 。 如果租金为60元/月/平米 ， 月租金按6000元算 ， 那么在房价不涨不跌的情况下 ， 一年租金收入＝60元/月/平米×面积×12个月=7.2万元 。 市盈率＝房屋总价/每年的盈利＝500万/7.2万＝69.44倍 。 也就是说 ， 这套100平米的房产 ， 靠租金收益需要近70年才能收回买房成本 。
那么 ， 我国各大城市的市盈率又如何呢？按照数据宝的统计 ， 50个重点城市中 ， 厦门租金回报率最低（下图） 。 厦门平均单价47018元/㎡ ， 平均租金单价45.41元/月/㎡ ， 租售比1.16% ， 市盈率86.28倍——也就是说买了厦门房产后 ， 如果只靠租金 ， 需要超过86年才能回本 。
在榜单中位居倒数第二名的深圳 ， 房产平均单价72380元/㎡ ， 平均租金单价76.14元 ， 租售比1.26% ， 市盈率79.22倍 。 三亚房产估值位居倒数第三位 ， 租售比1.42% ， 市盈率70.24倍 。
城市靠租金七八十年才回本的城市，还有买房的价值吗？
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数据来源：中国房价行情网
榜单垫底的城市让人看得眼前一黑 。 那么位居前列的城市情况又如何？我们在上图中可以看到 ， 即使是在50个重点城市中估值排名靠前的乌鲁木齐 ， 租金回报率也只有3.59% ， 租金收回成本需要27.88年的时间 。
对比国外 ， 我国房产租售比的差距还是蛮大的 。 诸葛找房2019年全球热门城市租金回报率排名显示 ， 全球33个热门城市租金回报率排名中 ， 芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率都在7%以上——约是厦门租金回报率的7倍 。
房产估值分析并不全面
如果单看数据宝的榜单 ， 自然是不容乐观 。 但理论终归是理论 ， 离现实还有很大的差距 。
决定房地产价值的因素很多 ， 比如城市发展、人口、经济、城市面积、政策等 。 在城市面积方面 ， 厦门、三亚、深圳分别只有1699、1920、1997平方公里 。 而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里 。 城市之间面积差别很大 ， 市区和郊区的房子租金也都不一样 ， 所以不能一概而论 。
如果只看租金回报率就对城市的房产投资价值下定论 ， 显然是以偏概全 ， 无法实操 。 比如中国特有的学区房 ， 吸引人的主要是教育属性 ， 而不是租金多少 。 房子不是只有出租才有收益 ， 还可以随着城市的发展让房屋总价增值 。 毕竟中国人买房 ， 多数是为了房子涨价 ， 最终能通过卖房获取收益 ， 而不是坐等收租 。
深圳楼市增值潜力大
榜单显示 ， 深圳租金回报率仅为1.26% 。 但这并不代表深圳楼市没有投资价值 。
“资金是怎么样爬过城市的皮肤 ， 房价最清楚” 。 透过深圳 ， 可以更快地理解房产增值速度与城市发展方向的关系 。 而观察一座城市的活力与房价 ， 首先要了解它的人口密度 ， 人口密度越高 ， 就代表有越多的消费人群来支撑这个城市或区域的房价 。
就深圳而言 ， 因为有着粤港澳大湾区的红利 ， 汇集了全国各地的人才和资金 ， 深圳的实际生活人口大概相当于上海的80% 。 但深圳的面积只有上海的30% 。 也就是说 ， 深圳的人口密度和资金量 ， 在全国属于靠前位置 。


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