乐居财经绿地控股：美元债“陷阱”｜债市风云?
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文/乐居财经研究院黄冬艳
对于大多数房企而言 ， 债务增加往往是规模快速增长过程中 ， 如影随形般的问题 ， 绿地控股便是其中之一 。
2019年绿地控股实现了3880亿的销售额 ， 同比增速仅0.14% ， 对应销售面积3257万平方米 。 同期营业收入为4278亿 ， 同比增长23% ， 归属于母公司股东的净利润147亿元 ， 同比增长30% ， 同期该公司总资产进一步增长 ， 达到了11457亿 。
但另一方面 ， 绿地控股的总负债也首次突破了万亿 ， 从2015年末的5000多亿 ， 增长到2019年末的10143亿 ， 资产负债率始终在88%-89%左右 ， 其中有息负债的规模也是一路攀升 ， 2015年为2040亿 ， 2019年末该项数字已经达到2937.43亿 。
而同期绿地控股整体融资成本为5.6% ， 比2018年的5.4%略有增长 ， 却始终稍低于与行业平均值 ， 2019年其计入财务成本的利息费用同比增长56.27% ， 为51.63亿 。
不过 ， 有息负债虽然增加 ， 却得益于同期净资产也提高了两成至1313.92亿 ， 所以截止2019年12月末 ， 绿地控股的净负债率较2018年下降了16.2个百分点 ， 为155.6% ， 但仍属行业较高水平 。
六成债券利率高于5.6%
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年报显示 ， 2019年绿地控股偿还了119.47亿的到期债券 ， 同时新发行了7笔债券 ， 发行额度共约174.13亿元 ， 全部为美元债 ， 期限从22个月到4年不等 ， 发行利率区间为5.6%-7.875% ， 而其中6笔的发行利率均在5.6%以上 。
截止2019年末 ， 绿地控股共有25笔存量债券 ， 应付债券的总额约为619.12亿 ， 其中境内债券209.15亿 ， 境外债券409.97亿 。 而撇除一年内到期的224.42亿后 ， 则应为394.71亿 ， 其中至少六成债券发行利率高于其5.6%的平均融资成本 。
上述25笔债券 ， 发行利率最高的一笔是2018年12约发行的2亿美元债 ， 为9.88% ， 目前余额约14亿 ， 将于今年到期；最低的一笔则是2016年1月发行的5年期“16绿地02”公司债 ， 利率为3.8% ， 目前余额约10.35亿 ， 将于2021年到期 。
若从发行利率来看 ， 绿地控股的应付债券平均成本显然比其债务整体的5.6%融资成本高 ， 加之去年以来汇率波动较大导致汇率风险增加 ， 同期因汇兑导致的损益约为4.26亿 ， 该公司基于优化资产负债结构的考虑 ， 也有意控制债券尤其外币债券的融资规模 ， 更多通过借款来控制融资成本 。
截止2019年末 ， 在绿地控股2937.43亿的有息负债中 ， 应付债券所占的比例约为21% 。 除此之外 ， 还有其因银行承兑汇票增加而同比增加了30.91%至111.57亿的应付票据 ， 占最大比例的债务 ， 则属于各类借款 。
2592亿资产被抵押借款
据年报中的筹资活动现金流量表显示 ， 绿地控股融资流入的最大现金来源即是借款 ， 过去一年内其通过借款取得的现金就达到了1428.05亿 ， 期内该公司筹资活动产生的现金流量净额约为50.33亿 ， 比去年同期增加了319.35亿 。
而乐居财经统计了解到 ， 该公司近3000亿的有息债务里 ， 高达2304.17亿为各类借款 ， 占比达到78.44% 。 包括296.85亿短期借款和634.29亿将在1年内到期的长期借款 ， 以及1373.03亿长期借款 ， 其中前两项的总和为931.14亿 ， 占绿地控股1169.7亿一年内到期债务的比例也有近八成 。 
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按具体的分类来看 ， 绿地控股主要通过质押、抵押、保证、信用等方式获得借款资金 ， 在其总计2007.32亿（包含一年内到期）的长期借款中 ， 该四种方式借款各为232.02亿、1356.8亿、357.89亿、60.61亿 ， 占比分别为：11.56%、67.59%、17.83%、3% 。 
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另一组更详细的数据则披露 ， 截止2019年末绿地控股共有约2592.46亿的资产受限 ， 约占其总资产的22% ， 其中除102.47亿属于货币资金外 ， 余下的2489.99亿全部均因用于借款抵押质押而受到限制 ， 最大的一部分为存货 ， 约为2112.27亿 ， 占其6742.58亿总存货的比例超过三成 。
虽然绿地控股在年报中并未透露其各类借款的具体融资成本 ， 但乐居财经了解到 ， 部分借款的成本也并不低 。
以该公司披露的4笔大股东上海格林兰借款为例 ， 借款额度和年利率分别为12亿及6.5%、30亿及不超过6%、100亿及不超过5.5%、20亿及不超过8.5% ， 截止去年末总计170亿的借款尚有43.11亿未偿还 。
归于权益的20亿永续债
相比于债券、借款等在会记准则中需要被列为负债的款项 ， 部分房企所选择的永续债虽然会存在蚕食归属于公司股东净利润的情况 ， 却也从某种程度上避免了负债率过高等问题 。 恒大在2017年引入回A战略投资者前 ， 就曾因过千亿的永续债吞掉太多归属于公司股东的净利润而不得不将此全部偿还 。
乐居财经了解 ， 截至2019年12月31日 ， 绿地控股获得主要贷款银行授信额度为4135亿 ， 已使用额度为1796亿 ， 未使用额度为2339亿元 。 而绿地控股除了列为负债的2937.43亿有息债务 ， 也还有一笔额度为20亿的永续债 。
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