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楠美女播财经终于等来公募REITs！孙明春详解五大看点和四个待解问题

【楠美女播财经终于等来公募REITs！孙明春详解五大看点和四个待解问题】4月30日 ， 证监会与发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 。 业界呼吁了十多年的公募REITs终于落地 。
REITs通常以房地产项目作为底层资产 ， 中国这次为什么选择从基建项目开始试水？较之国际版 ， 中国版公募REITs有哪些创新之处？市场前景如何？还有哪些完善空间？
中国金融四十人论坛（CF40）成员、海通国际首席经济学家孙明春曾多次撰文呼吁中国尽早推出公募REITs ， 在今天这篇文章中 ， 他就上述问题一一进行了解答 。
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孙明春资料图
中国版公募REITs试水：分析与展望
文|孙明春
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4月30日 ， 中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）及相关文件 ， 意义重大！过去几年 ， 笔者曾多次撰文呼吁中国尽早推出公募REITs ， 但由于法律、税收等多方面制度难以协调 ， 困难重重 。 如今 ， 监管部门以基础设施项目的REITs为突破口 ， 在现有法律、法规、税收框架内 ， 创造性地设计出中国版的公募REITs 。
虽然此次试点仅限于基础设施项目作为底层资产 ， 却是中国公募REITs的诞生和发展的关键一步 。 作为渐进式改革的又一举措 ， 它不但将丰富中国资本市场的资产类别 ， 给中国投资者提供崭新的、优质稳定的中长期投资品种 ， 还有利于盘活国内巨大的基础设施资产存量 ， 给中央和地方政府在当前防疫情、稳经济的关键时期提供新的超长期融资渠道 。
国际版REITs的基本特征
REITs的全称是RealEstateInvestmentTrusts ， 通常被翻译为“房地产投资信托基金” ， 但更准确的翻译应是“不动产投资信托基金” 。 它发源于美国 ， 至今已有50多年的历史 。 目前 ， 全球已有40多个国家和地区发行了REITs产品 。 REITs有抵押型和权益型两种不同的模式 ， 但目前国际主流是公开上市的权益型REITs ， 在组织形式上则分为公司型和契约型两种 。
REITs的出现主要是为了便于中小投资者参与到体量较大的不动产项目投资中 ， 从而分享这些项目的租金、运营收入及资产增值收益 。 简单来说 ， 投资者购买公开上市的权益型REITs ， 类似于购买上市公司的股票 。 作为上市公司 ， REITs将发行股票（确切的说叫信托单位）融来的资金用来收购建成的房地产（如办公室、商业地产、住宅、物流地产、工业用地等）或基础设施项目（如路桥、水、电、气、污水处理等收费型项目） ， 然后通过出租、管理、运营、乃至翻新等业务获得租金、收费等收益 ， 并将所得利润的90%以上以分红的形式返还给“股东”（确切地说叫“信托单位持有者”） 。
REITs与普通上市公司的一个重大不同是“税收中性”的安排 。 为防止投资者在REITs公司盈利层面和个人分红所得层面被双重征税 ， 各国对REITs都采取了不同形式的特殊税收安排 。 这些安排往往被理解为税收优惠 ， 但实际上只是避免双重征税的“税收中性”的做法 。
除了通过租金、收费等形式获取红利回报 ， 投资者购买REITs获得的总回报中的另一大块来自所持底层资产的升值 。 根据彭博的数据 ， 2000-2019年间 ， 全球REITs的总回报率（totalreturn）超过600%（见图1） ， 远远超过全球债券和全球股票的总回报率 。 经折算 ， 其年均复合总回报率超过10% ， 其中红利和股价上涨（反映资产增值）两个部分几乎平分秋色 。 因此 ， 作为一个资产类别 ， 权益型REITs之所以深受中长期投资者的青睐、成为当前国际主流的REITs模式 ， 离不开底层资产长期升值这一重要原因 。
图1.全球REITs及其他资产类别
总回报（TotalReturn）比较
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数据来源:Bloomberg ， 海通国际
当然 ， 图一也显示 ， 由于REITs是权益型投资工具 ， 既受宏观经济与金融市场形势的影响 ， 也存在底层资产质量恶化和运营亏损等风险 ， 二级市场价格波动剧烈 ， 属于风险资产 。 因此 ， 在投资REITs时需要自上而下与自下而上相结合的深入研究 ， 也需要分散投资 ， 并非可以简单买入持有 。 因此 ， 在推出中国版公募REITs之时 ， 监管部门仍然非常有必要对散户投资者提示风险 。
中国版REITs试点的创新之处
《通知》对中国版REITs试点的方方面面做了详尽和严格的规定 。 一方面 ， 试点方案在符合当前的法律、税收及监管框架内 ， 保留了REITs作为一个投资工具和产品的精髓 ， 确保推出后具有持久的市场生命力 ， 而不是一个类似“无源之水、无本之木”的纯粹政策性产品；另一方面 ， 《通知》在鼓励相关底层资产的原始权益人（主要是各类国有机构）积极参与REITs试点、实现项目退出、扩大融资渠道的同时 ， 又尽力防止原始权益人激励机制扭曲、将劣质项目打包出售、损害投资者利益、影响REITs市场的形象和健康发展 。


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