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楠美女播财经终于等来公募REITs！孙明春详解五大看点和四个待解问题( 二 )


具体来说 ， 此次推出的中国版REITs试点方案有以下主要看点：
1.试点仅限于底层资产为基础设施项目的REITs ， 而以房地产项目为底层资产的REITs不在此次试点范围之内 。
虽然从全球情况来看 ， 绝大部分REITs都是以房地产项目为底层资产(70%左右) ， 但由于中国房地产市场的租金回报率过低、投资渠道较多、税收体制较难改动、以及社会敏感性较高等多种原因 ， 在当前推出以房地产为底层资产的REITs尚存在市场接受度和社会认同度较低等多种风险与困难 。 相反 ， 选择基础设施项目作为底层资产 ， 则可以起到“一石多鸟”的效果 。
正如《通知》中所言 ， 一方面 ， 这一试点是为了“深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度” ， 可以在短期内解决基础设施的融资难题 ， 为“六稳”、“六保”提供强有力的融资解决方案；另一方面 ， “REITs作为中等收益、中等风险的金融工具 ， 具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点 ， 有利于丰富资本市场投资品种” ， 给广大投资者（尤其是中小投资者）提供难得的参与优质基础设施项目运营、分享其长期收益权的投资机会 。 可见这一试点方案在减少改革阻力、增大社会认同度与市场接受度等方面都经过深思熟虑 。
2.试点方案明确REITs以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的 ， 采取封闭式运作 ， 要求收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90% 。 这些要求确保中国版REITs试点方案保留了国际版REITs的精髓 。
3.试点中的中国版REITs采用的不是公司制 ， 而是采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”模式 。 这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求（主要涉及《公司法》、《证券法》、及《基金法》等） ， 在不改动当前法律法规的前提下 ， 尽早推出具有REITs内在精髓的中国版REITs 。
笔者过去几年曾多次撰文呼吁推动公募REITs的设立和上市 ， 很多研究者及业界人士实际上在十多年前就已经做过类似的呼吁和推动 ， 之所以迟迟未能面世 ， 就是因为这些重大法规很难因为一个在中国尚不存在的产品同时做出修改 。 而法规不修改 ， 产品就不可能面世 ， 于是就陷入一个“鸡生蛋、蛋生鸡”的怪圈中 。 此次试点推出的“公募基金+ABS”模式虽然不见得是一个最有效率的模式 ， 但是毕竟迈出了重要一步 ， 为打破怪圈创造了条件 ， 意义深远 。


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