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二房东，包租婆广州包租婆每栋楼月赚50万?真相:“二房东”盈利仍难( 二 )


其中 ， 利用集体、国有建设用地建设普通租赁住房的 ， 按建筑面积750元/平方米给予补贴；建设集体宿舍型租赁住房的 ， 将按建筑面积800元/平方米给予补贴 。 而对商业、办公、工业、酒店用房等非住宅经批准改造为普通租赁住房的 ， 按建筑面积500元/平方米给予补贴；改造为集体宿舍型租赁住房的按建筑面积550元/平方米给予补贴 。
与此同时 ， 在培育发展租赁市场的工作中 ，广州也一直鼓励专业的租赁经营机构到城中村中进行环境的整治 。 广州市住房城乡建设局房地产租赁管理所副所长高山曾表示 ， “把村民的房子整体租过来 ， 重新装修、改善环境、提升品质 ， 再把它出租出去 ， 这样对城中村的环境改善有很大的帮助 。 ”
业内：“二房东”模式盈利空间窄、灵活性差
尽管政策上有所鼓励 ， 但“二房东”模式盈利难仍是业内存在的一大难题 。 贝壳研究院资深分析师黄卉表示 ， “二房东”模式主要以包租为主 ， 盈利来源主要为房租差价 。 向租客收入租金后 ， 公寓运营方需要向物业产权方支付相应的物业租金成本 ， 物业产权方则不参与公寓运营出租 ， 房屋的空置风险由“二房东”承担 。 除了租金差价之外 ， 租客的服务费和增值服务费用也是其收入之一 。 整体看 ， “二房东”包租模式的盈利空间较窄 ， 对运营效率要求更高 。
黄卉指出 ， 以包租模式为主的“二房东” ， 面临租金成本高的挑战 ， 其从业主处租赁房源 ， 之后经过装修再出租给租客 ， 租金成本在总成本中占比超过60% ， 而装修和运营也需要较高的成本投入 。
与此同时 ， “二房东”还面临灵活性差的挑战 。 “二房东”在租赁到房源之后可以获得一定期限的免租期 ， 免租期过后则需要按月或季度给业主缴纳租金 。 通常“二房东”会与业主签订3-5年的租赁合同 ， 在约定期限之后租金会按比例增长 。 而在遭遇市场风险和变动情况下 ， 仍然要按约定缴纳租金 。
除此之外 ， 黄卉还表示 ， 包租模式理论上应当“以出定收” ， 即根据出房情况来决定收房速度 ， 将库存维持在健康水平 。 部分“二房东”为了拓展规模会采取相对激进的方式收房 ， 而出租能力低可能导致空置率较高 ， 现金流原本就岌岌可危 ， 更加难以抵御市场风险 。 而管理的规模越大 ， 也就要求精细化运营的程度越高 。
租赁市场回温 ， 部分“二房东”仍面临生存考验
随着全国的复工复产 ， 租赁市场逐渐回温 ， “二房东”资金链亦有所缓解 。
来自贝壳研究院的统计显示 ， 继3月租赁旺季回归之后 ， 4月全国重点城市租赁市场仍然呈现上升趋势 ， 租赁成交量相比上个月又上升11.9% 。 3月及4月成交量相比去年节后成交量有明显增长 ， 疫情对于租赁市场的影响体现为短时影响 ， 租赁刚需并未改变 ， 只是推迟爆发 。
不过 ， 从租金层面分析 ， 来自贝壳研究院的统计显示 ， 除深圳、上海、西安三个城市租金相比去年4月有小幅上升之外 ， 其余城市均呈现租金同比下降 ， 其中 ， 广州和青岛平均租金水平下降超过10% 。
“新增房客源的数量不断增加 ， ‘二房东’的出租率和资金链有所缓解 ， 前期受到疫情影响的损失有所减少 ， 但由于盈利空间较窄 ， 部分‘二房东’仍然面临生存考验 。 ” 黄卉表示 。
“广州目前有很多‘二房东’跟房东打官司 ， 资金压力较大 ， 好在现在正处于恢复过程中 。 ”乐乎公寓创始人罗意表示 ， “乐乎的运营数据显示 ， 目前也只有正常时期的80% ， 库存还有1.5个月 ， 好在乐乎主要阵地在北京 ， 抗风险能力较强 。
不过 ， 罗意同时表示 ， 随着返城人群的增加和各行各业的复工复产 ， 作为下游企业的长租公寓也在逐步恢复 ， 对长租企业的资金链压力有一定程度的缓解 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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