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富途证券高瓴认购30%新股，建业新生活价值几何？( 二 )



富途证券高瓴认购30%新股，建业新生活价值几何？
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具体来看 ， 截至2019年末 ， 建业新生活的在管面积为57.0百万平方米、合约面积为114.7百万平方米 ， 在绝对规模上属于头部物业公司 。
过去四年 ， 建业新生活的在管规模在快速增长 ， 储备的合约面积也在逐渐积累 。 截至2016年、2017年2018年、2019年 ， 其在管总建筑面积分别约为16.8百万平方米、20.4百万平方米、25.7百万平方米及57.0百万平方米 。 截至同期其合约总建筑面积分别约为27.9百万平方米、34.1百万平方米、70.3百万平方米及114.7百万平方米 。
随着2019年管理规模实现翻倍增长 ， 建业新生活的业绩也取得高速增长 。 2017年、2018年及2019年 ， 建业新生活的营业收入分别为4.6亿、6.9亿和17.5亿元 ， 2019年同比增长153.6% 。 归属股东净利润方面 ， 2017年、2018年及2019年 ， 建业新生活的净利润分别为0.2亿、0.2亿和2.3亿元 。

富途证券高瓴认购30%新股，建业新生活价值几何？
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归属股东净利润在2019年取得超过10倍的增长 ， 主要原因有二：
1）物业管理规模和营收的翻倍增长；
2）去几年净利润表现不佳的原因长租公寓项目常年亏损 ， 但该项目已于2019年3月出售 ， 不会再影响后续业绩 。
从业务协同性的角度 ， 剥离长租公寓项目对建业新生活意义重大 。
2、增长
俗语有言 ， 「知其然」而后「知其所以然」 ， 理解建业新生活当前的业绩规模及历史增长状态之后 ， 更重要的是探索其未来的增长空间 。
物业股的业务模型并不复杂 ， 业绩增长的驱动主要是开源和节流
1）量——建业地产后劲不足
*基础物业服务收入=在管面积*平均物业费
根据招股书 ， 增加物业在管面积的两个靠谱途径分别是：1）从建业集团承接项目 ， 其中以住宅项目为主 ， 商场、旅游项目为辅；2）外拓项目 ， 以住宅项目为主 。 截至2019年末 ， 建业新生活的合约面积中 ， 有69.5百万平方米来自建业集团及附属公司 ， 占比超过60%；而来自第三方物业开发商的面积为45.2百万平方米 ， 占比39.4% 。
建业地产是河南省领先的住宅房地产发展商 ， 过去几年的发展较快 ， 顺利成为千亿级别的开发商 。 2019年 ， 建业地产实现合同销售金额1011.5亿元 ， 同比上升39.8%；这是建业新生活达到目前规模以及维持高增长的基础 。
不过 ， 由于河南房地产行业竞争逐渐进入白热化 ， 深耕河南区域的建业地产也迎来了发展速度衰退的困境 ， 扩展河南省外区域的尝试成效也较为一般 。 2019年年报发布后 ， 建业董事局主席胡葆森主动减速 ， 将2020年的重资产销售目标定为800亿元 。 在他的规划中 ， 建业地产将在2020年进入为期2-3年的「战略巩固期」 ， 这也会间接影响建业新生活在未来几年的规模增长 。
除了承接建业集团的开发项目 ， 建业新生活的另一个增长来源是项目外拓 ， 2018年起 ， 建业新生活大力发展第三方外拓项目 ， 管理面积从2017年末的5.6百万平方米增长至2019年末的45.2百万平方米 。
然而总体而言 ， 第三方外拓项目的物业费更低 ， 毛利率更低 ， 且随着物业行业竞争越来越来 ， 外拓的阻力也会越来越大 。
2）价——提升空间不大、胜在稳定
*基础物业服务收入=在管面积*平均物业费
收入增长公式的另一个方法是提价 ， 即增加平均物业费 。 这个方法说起来简单 ， 在物业管理行业却并不容易实行 ， 即使是对龙头而言 。
住宅物业方面 ， 物业公司的收费结构呈现「新高旧低」、「亲高疏低」的特点 。 具体来看 ， 新项目的物业费定价普遍高于旧项目 ， 但仍受限于物价局政策限制；而旧项目则收费普遍较低 ， 提价的程序复杂且业主侧的阻力很大 ， 少有成功 。


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