楼盘房价在松动 买房慢慢挑( 二 )
二手房供应量明显增加
在二手房市场,这种供求关系更加明显 。 在济南土生土长的李明,在花园路有一套房子,平时对房产感兴趣的李明加入了几个买房群,天天看群里的人讨论得热烈 。
“之前春节假期再加上疫情影响,群里特别安静,最近两个月又热闹起来了 。 尤其随着疫情的好转,不少楼盘都在发促销广告,看样子很多开发商都在加大推货力度,不少群友也在咨询各个楼盘值不值得买(300785,股吧) 。 ”李明也萌生了换房的念头 。
李明现在琢磨,卖掉花园路的这套老房子,再贷点款,一步到位置换个新房 。 “我发现,目前置换的主要问题是,手里的二手房不好出手啊,我手里这套房子总价也不低,我看邻居有好几个卖房的,有的把房子挂出去半年了还没卖掉 。 现在二手房又多又不好卖 。 ”李明对经济导报说 。
来自链家的数据也印证了李明的直观感受——济南二手房供应量持续增加,挂牌房源已经超过5万套 。
在分析看来,二手房市场的疲软行情,深层次原因也是市场的供求关系 。 济南上一轮房地产价格上涨大约是从2015年年底开始的,并一直持续到2018年上半年 。 在房价上涨的过程中,很多投资性客户进入市场 。
到2017年4月份,济南出台限售政策:买房人拿到房产证两年之后才能对外转手销售 。 从2016年初到2017年4月限售政策出台之前成交的房子,不受限售令的影响 。 而这期间成交的很多楼盘,已经在陆续交房、下证,一些投资客成本较低,他们中的一部分人正在选择退出 。 这也是济南二手房供应量明显增加的原因之一,而且预计未来还会持续增加 。
“以促销换销量”
对于济南整体的库存,许传明分析说,“其实,新房的库存量倒不是特别大,因为它的库存主要受土地出让影响 。 2019年以来的土地出让规模比起2016年、2017年有一定的回调,绝对规模有所减少 。 所以,现在的供应量是在稳定的情况下有一定回调,供需结构整体还是处在比较合理的范围内 。 ”
“二手房整体的量比较大,主要的影响因素是,去年整个需求端比较观望,此前挂出的一些房源就一直攒在那里,所以这个阶段的量相对就大一些 。 ”许传明对经济导报采访人员说 。
如何看待目前的济南楼市行情?“5月份与4月初相比,有一定的回落,因为3月份各行业开始复工复产,房地产市场经过一个月的客户筹备、营销动作,到了4月份初有个‘小爆’,相当于攒了一个季度的客户 。 ”许传明说,“到了4月下旬,我们明显感觉出来,比起4月上旬有一定回调 。 ”
“从整体情况看,4月份到‘五一’放假期间,一些项目集中加推,比如新组团集中加推,现在加推去化量基本在60%-70% 。 这个数据非常有意思 。 往年当行情比较火爆时,这个数据一般能到80%-100%之间；行情比较冷时,一般在50%或50%以下,60%-70%是行情正常期间的表现,不温不火 。 ”在许传明看来,“看这个指标,我们就判断,楼市已经企稳了 。 ”
他进一步分析说,“楼市这段时间的企稳,既不像行情低迷时那么冷,也不像高涨期那么火,是一个正常周期下的常规水平 。 长期来看,我们判断,至少在三季度之前,还会延续目前这个基本情况 。 ”
“这个阶段的企稳非常有意思 。 行情好的时候一旦企稳,价格一般会温和上涨,但今年我们看,企稳的这些项目都是通过降价换来的,所以目前,我们认为,以诚意的促销来换销量的情况至少整个二季度还会延续 。 ”许传明对经济导报采访人员说 。(应受访者请求,文中“张磊”“徐伟”“李明”系化名)
（责任编辑：王治强 HF013）
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