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维修事关8亿人！5000亿住房维修资金要算账！( 二 )


截止2017年8月 ， 深圳累计收了150.39亿元 ， 支取3.60亿元 ， 提取比例仅2.39% 。
截止2019年6月 ， 青岛累计收了98.9亿元 ， 支取794万元 ， 提取率0.08% ， 低到不能再低了 。
截止2015年年底 ， 广州累计收了174.52亿元 ， 支取1.97亿元 ， 提取比例1.13% 。
这可都是白花花的银子啊！
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一边是巨大的余额趴在账上 ， 另一边是住房养护的需求日益强烈 。
1998年的住房商品化 ， 开启了房地产市场巨大的供应 。
但是 ， 房屋养护却没有跟上来 ， 维修基金形同虚设 。
绿化带裸土化 ， 长遍杂草都没人管 ， 草坪上随意停车 。
管网快速老化 ， 平时疏于管理 ， 取暖时才发现各种问题 。
消防设施做做样子 ， 连丢了都不知道 ， 清扫垃圾费要等到堆满了才行动 。
交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上 ， 没等几年就成了摆设 。
维修事关8亿人！5000亿住房维修资金要算账！
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图示来自中信证券陈聪
要知道 ， 住房商品化已经有22年时间了 ， 随着卖出去的房子越来越多 ， 房屋老化的速度、范围远超我们的想象 。
更关键的问题是：老房子维护成本高 ， 交到账上的维修基金却并不多 ， 因为首期住宅专项维修资金与当时工程造价有关 ， 房龄越长的老破小 ， 房屋养护的需求就越强烈 。
成千上万亿的钱提不出来 ， “房屋老龄化”的问题日益突出 ， 这才是给住房维修资金“算账”的原因 。
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这个配套政策 ， 恰好跟“老旧小区改造”有关 。
仅在4月份 ， 高层就强调了3次旧改 。
4月14日 ， 国常会提出“2020 年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近 700 万户 ， 比去年增加一倍” 。
4月16日 ， 住建副部长黄艳介绍 ， 自2019年起 ， 将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程 ， 去年各地改造城镇老旧小区1.9万个 ， 涉及居民352万户 。 再次强调了“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个 ， 涉及居民近700万户 。 ”
4月17日 ， 高层会议提出“要积极扩大有效投资 ， 实施老旧小区改造” 。
方正证券(601901,股吧)夏亦丰做了一个测算 ， 将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境 。
这三部分的改造成本估算分别为400、200、100 元/平米 ， 合计改造一个小区的成本约为700元/平米 。
如果再加上改造企业的利润（3%利润+2%管理费） ， 总投资预计会达到4万亿 。
维修事关8亿人！5000亿住房维修资金要算账！
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问题是 ， 钱从哪里来？
一二线城市财政能力很强 ， 可以用补贴模式 ， 像上海可以实行市级补贴30% ， 区级补贴40% ， 剩余业主承担 。
对财政能力较弱的三四线城市怎么办？
只能是“自筹资金 ， 适当补贴” ， 或引入PPP模式和社会资金 ， 让企业先垫资建设 ， 把改造后的比如商铺、车位经营权、产权让渡给企业 。
这两种模式下 ， 财政补贴的力度不够 ， 企业投资剩下的缺口 ， 只能动用住房维修资金 ， 没有其他办法 。
从这个角度看 ， 给住房维修资金“算明白账”、“摸家底” ， 也是为了给旧改铺路 。
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统计局公布的人口数据显示 ， 截止2019年底 ， 我国城镇住房人口已经达到了8.4亿人 。
越来越多的高层住宅拔地而起 ， 按照我们的房屋老化速度 ， 虽然不至于变成所谓的“平民窟” ， 但未来10年、20年的时间里 ， 迟早会面临跟“老破小”一样的命运 。
因此 ， 老旧小区改造 ， 在某种程度上起到了“探路”的作用 。
现在改造的是2000年之前的旧房 ， 一旦模式成熟 ， 2000年以后的旧房、高层住宅也会进行改造 。
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