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在广州，坐拥400栋楼，到底难不难？( 三 )

在广州，坐拥400栋楼，到底难不难？
▲网友伯父城中村自建房设计图根据该网友的描述 ， 在2007年如果包工头包工包料的成本是每平方米700元（现在包工包料是每平方1000元左右） ， 这个660平方米的房子的建造成本就为46万元 。 而他伯父为了节省成本就只让包工头负责建造 ， 自己购买所有材料 ， 这样整个建造费用为36万多元 。这一个660平方米的房子共5层 ， 每层5间平均每间20平米左右 ， 当下全部租出去了 。 每月每间600元 ， 那每月就有15000元的租金收入 ， 一年就有180000的收入 ， 只要2年就回本了 。而城中村的房子流动性比较差 ， 很多所谓合法手续的楼就是有宅基地证 ， 其他都没有 ， 买下后无法到土地管理机关过户 ， 仅能在村委会办理个登记 ， 没有法律效力 。因此房价不高 。根据网友提供的信息 ， 一般六层楼600-1000平米之间的面积 ， 如果在村委会有人就能找到卖主 ， 基本上一百五十万左右可以拿下 。但因为没法过户 ， 一旦发生拆迁之类的情况没有任何保护 ， 购买这样的楼宇仅仅相当于买到了未来一段时间出租的权利 ， 比较不划算 。与其对外租赁 ， 还不如和二房东签订长约了事 。这就是广州城中村二房东特别多的原因 ， 而且在城中村有这样一个约定俗成的现象：二房东整栋租赁合同六年一签 。再回到这位被炒得出名的90后包租婆身上 ， 其实也是一样 。作为视频中露出的所谓直营店 ， 后来也被证实是其持有而不是转租的公寓楼 ， 共有80个房间 。 按每个房间20平米计算 ， 含公摊的建筑面积大概在2000平米左右 。目前广州城中村自建房在2013-2015年间平均下来是1000元/平米包工包料成本 ， 这意味着这栋公寓楼的实际投入在200万左右 。而按现在采访中透露平均的出租标准1100元/月计算 ， 这栋公寓每年的租金收入大概在100万左右 ， 差不多两年能回本 。如果再加上前两年风靡一时的租金贷 ， 这位90后包租婆资金回笼的速度更快 。 因为 ， 根据最苛刻的租金贷款条件 ， 她能在租户签约的时候就拿到基本上等同于11个月的房租 。而这样一笔资金的注入必然会加快她收楼的步伐 。因为根据前面网友提供的数据可以看出 ， 基本上村民自建的6层房屋年租金收入在15-20万之间 ， 所以一次性掏出10-15万 ， 你就可以将这栋楼整租下来 。从这一点可以看到 ， 这位90后包租婆 ， 在利用资本的杠杆之后 ， 能迅速滚动 ， 不断增加自己旗下所持有的楼宇出租面积 。因此 ， 在当前的背景下 ， 这个女生“400栋楼”的出租规模 ， 也是极有可能滚动出来的 。当然 ， 这样的“骚”操作 ， 也只能在广州深圳一带的城中村中进行 。在广州，坐拥400栋楼，到底难不难？
毕竟这不是一个正常的房地产市场行为 ， 她所持有和转租这些物业的行为 ， 与在北京、上海等大城市购买真正的住宅地产完全不同 。且不说各地推出的房地产销售的限购措施 ， 不可能让人达到这样集中的物业购买量；单在这些大城市的百平米住宅购买的平均价格 ， 就远超广州城中村一栋楼的建设成本 。更别提 ， 她如果进入在这些城市主流的房地产租赁市场 ， 会面临链家、蛋壳这些地产出租中介巨头的竞争 。而且 ， 大城市分散式的房源出租 ， 绝对达不到她这样集中管理的成本优势 。因此 ， 这位所谓的90后包租婆旗下拥有400栋出租物业的盛况 ， 只能算是一个在特定地点的灰色产业 。另外 ， 有网友已经在质疑其经营收入的报账和报税等详细问题 。 毕竟 ， 很多城中村出租的房屋并没有发票 ， 仅手写收据了事 。这意味着 ， 疯狂的炒作背后所蕴藏的一系列问题 ， 在这视频爆火之后肯定会给她带来无穷无尽的烦恼 。当然 ， 广州的城中村改造早已摆上了议事日程 。2月以来 ， 广州已有16条城中村公开招标合作企业 ， 涉及改造范围用地近乎1.9个珠江新城那么大 。 而短短三个月的旧改招标数量 ， 已超近两年旧改招标数量的三成 。这样的数字背后 ， 其实凸显了广州市政府解决这一个历史遗留问题的决心 。因此 ， 这位90后包租婆的生意恐怕会越来越难做 。目前 ， 她此前发布的有关“400栋楼”的内容均已删除 ， 个人简介只剩一句话：“努力的90后包租婆” 。确实是够努力的 ， 这一番操作下来 ， 她已经坐拥42.3万抖音粉丝 ， 而长租公寓巨头自如与蛋壳的官方号 ， 粉丝加起来仅2万出头 。颤抖吧 ， 在这个流量时代 ， 会炒作的后浪已经一骑绝尘 。参考资料：《广州城中村往事》 历史现场 2017年8月《90后包租婆回应拥有400栋楼全文 90后女子为什么会拥有400栋如何来的》 南方日报 2020年5月《广州最大的城中村 ， 密密麻麻的楼房像迷宫 ， 就在市中心》腾讯新闻 2020年4月《广州城中村自建房调查：建一栋房子要花多少钱》知乎 2018年1月


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