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商业潘石屹卖SOHO愿望落空， 基建REITs能否拯救商业地产？( 二 )


新世纪评级近期的一份报告就指出 ， 对于CMBS和偏债型REITs产品而言 ， 若商业物业现金流下滑较多 ， 不足以支付优先级的当期本息支出 ， 将可能触发相应的增信机制 ， 如保证金划拨、差额补足、义务回购等 ， 商业物业运营压力会转化为增信主体的兑付压力 。
此外 ， 商业物业的估值也可能会受到影响 。 如果疫情持续时间较长 ， 商业地产的空置率和租金下滑难题迟迟得不到改善 ， 就会影响到商业物业的估值 ， 从而弱化对于优先级证券的信用支持 。
这一点从当前商业地产股的估值上也表现得较为明显 ， 潘石屹执掌的SOHO中国就是一个典型的案例 ， 其主要从事的就是办公楼物业业务 。 财报显示 ， 2019年SOHO中国净利润下跌逾30% ， 平均出租率为90% ， 较2018年96%出现明显下滑 。
3月中旬 ， 外媒路透社的消息称 ， 黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判 ， 交易价值40亿美元 。 以SOHO中国3月9日的收盘价2.98港元/股计算 ， 黑石给了两倍的出价 。 5月初外媒再次释出消息 ， 黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停 。 受此影响 ， SOHO中国的股价在5月3日暴跌26% 。 而据外媒消息 ， 导致两家谈判破裂的主要原因就是“前景充满不确定性” 。
值得注意的是 ， A股不少地产类的上市公司拥有可观的投资性房地产 ， 其中主要就是商业物业 。 而其利润中也有相当一部分来自于这些物业的公允价值波动带来的收益 。 一旦租金持续下滑带来商业物业的估值下滑 ， 这些公司的整体业绩表现将会受到双重打击 。
随着基础设施领域的公募REITs试点工作启动 ， 目前聚焦重点地区的大型基建项目：包括仓储物流、交通设施、市政工程和污染治理等传统基建补短板项目 ， 同时鼓励信息网络等新型基础设施试点 。
不少业内人士希望由此延展到写字楼、购物中心等传统商业地产 。 但以目前国内商业地产面临的市场环境而言 ， 要实现真正的商业地产REITs落地仍然任重道远 。
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（责任编辑：张洋 HN080）


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