购物中心商业地产离公募REITs之路究竟还有多远( 二 )
武瑞玲认为 ， “在整体降杠杆背景下 ， 历史遗留的高杠杆负债亦难以通过借新还旧的方式来维系 ， 急需引入新的外部权益资金进场以缓释杠杆风险 ， 让购物中心能留存足够的利润来培养内生增长能力 ， 提高内在价值 ， 进而形成良性的投融资循环 。 为投资人提供更多更优质投资标的选择 ， 激发市场活力 。 ”
武瑞玲表示 ， 购物中心是经营性物业 ， 具备创造现金流能力 。 推进购物中心公募 REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型 ， 降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求大幅回落带来的资产贬损风险 ， 无缝衔接未来 。 同时 ， 有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道 。
此外 ， “仍需更积极地培育专业服务机构 ， 促进不动产市场健康发展 。 当然 ， 这需要引导也需要时间 。 ”北京德和衡律师事务所合伙人、长期从事资产证券化研究的郑晓红告诉中国商报采访人员 ， 目前市场多为自发形成的一些不动产服务机构 。
时机或已成熟
中国连锁经营协会调研的购物中心企业、投资机构、行业专家都认为 ， 购物中心公募REITs已逐渐具备了推出市场的时机 。
据了解 ， 我国商业地产类REITs、CMBS、CMBN证券产品已取得了较稳定的发展 ， 市场规模逐渐扩大 ， 发行人及投资人的认可程度也逐渐提高 ， 在此背景下 ， 推出购物中心公募REITs ， 更易于各市场参与主体接受 。
“商业不动产公募REITs作为稳定分红的投资产品 ， 有利于增加居民对不动产的长期投资渠道 ， 避免对住宅投资的依赖 ， 降低炒房的投机力量 。 ”武瑞玲表示 ， 监管层需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地产行业”的顾虑 ， 商业不动产公募REITs才具备市场化推广的意义和规模化推广的可能性 。
“在疫情的冲击下 ， 继基础设施REITs试点之后 ， 积极推动以优质购物中心项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地有积极意义 。 ”武瑞玲认为 ， 基础设施的资产证券化适应疫后加大基础设施投资的需要 ， 符合我国尽快恢复经济发展实际 。 期待其能振兴消费、激活购物中心这一最大、最具有消费升级功能的实体商业业态的活力 ， 针对购物中心的公募REITs的政策或会尽早出台 。
“目前商业地产REITs推出还需要时间 ， 但只要有需求就会有市场 。 ”郑晓红对采访人员表示 ， 此次在基础设施领域首推REITs试点 ， 在一定程度上并未将商业地产摒除在外 ， 其中仓储物流、产业园其实都属于广义上的商业地产范畴 ， 都是以实现持续稳定的现金流为特点 ， 并不违背“房住不炒” 。 相信真正属于商业地产的REITs之路已经不远了 。
（责任编辑：何一华 HN110）
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