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节点财经川系房企领地控股IPO，欲逆周期弯道超车冲刺千亿？( 二 )


领地控股拿地方式多样 ， 招拍挂拿地 ， 收并购 ， 合作开发以及旧改获得土储 。 领地控股为满足扩张土储需求 ， 在公开土地市场不惜高溢价拿地 。 据不完全统计 ， 2018年3月 ， 领地控股以4.9亿拿下龙泉驿区一宗地 ， 溢价率达70.91% 。 2018年5月 ， 领地控股以11.7亿元拍下攀枝花市2016-H23号地块 ， 溢价率达178.57% 。
据招股书 ， 截至2020年2月29日 ， 领地控股总土地储备为1331.45万平方米 ， 包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、应占的开发中物业总规划 建筑面积734.43万平方米及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米 。
尽管领地控股为冲击千亿加速拿地 ， 但由于房企自身体量较小 ， 克而瑞2019上半年新增土地价值及货值TOP100强排行榜中 ， 并无领地控股 。
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毛利率不稳定
短期债务承压
截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底 ， 领地控股的营收分别为53.39亿元 ， 45.14亿元和75.68亿元 。 截至2017年12月31日底、2018年12月31日及2019年12月31日底 ， 领地控股利润净额分别为人民币6.49亿元、人民币5.18亿元及人民币6.72亿元 。 领地控股近三年的净利率分别为12.2%、11.5%及8.9% 。
净利润下滑的原因之一 ， 领地控股的各项费用大幅攀升 。 据招股书 ， 领地控股2019年的行政开支为5.32亿元 ， 较去年同期3.50亿元 ， 增幅达52% 。 2019年的销售成本为54.56亿元 ， 较去年同期的29.04亿元 ， 增幅达87.88% 。 2019年的权益销售额为247.3亿元 ， 较去年同期的235亿元 ， 增速仅为5.23% ， 开支扩大和企业规模增速不匹配 。
节点财经川系房企领地控股IPO，欲逆周期弯道超车冲刺千亿？
本文插图

图片来源：招股说明书
领地控股的毛利率不稳定 ， 也对净利率产生了一定影响 。 领地控股近三年的毛利率为截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度 ， 领地控股毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8% 。
招股书对2019年毛利率下滑做出了解释 ， 主要是由于该年度交付的物业毛利率相对较低 。 具体而言 ， 由于2019年所确认建筑面积最大部分的西昌领地兰台府项目是由于高成本土地收购 ， 却低价格卖出导致毛利率过低 ， 该项目2019年录得毛利率仅为17.9% ， 毛利率易受到当年项目的影响 。
据招股书 ， 截至2019年12月31日底 ， 领地控股现金及银行结余为31.78亿元 ， 除去受限制现金和已抵押贷款 ， 截止2019年12月31日底 ， 领地控股现金及现金等价物仅为13.82亿元 。
图片来源：招股说明书
截止2019年底 ， 领地控股总借款为117.55亿元 ， 其中一年内到期有息负债为57.63亿元 ， 现金结余不足以覆盖短期借款 ， 短期债务承压 。
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本文插图

图片来源：招股说明书
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净负债率140%
千亿之路漫长
除此之外 ， 招股书中比较显眼的是 ， 领地控股近三年的资产净负债率迅速走高 ， 2017年净资产负债仅为60% ， 2018年飙升至110% ， 2019年底达到140% 。 在行业下行期间 ， 龙头房企普遍降杠杆控风险的时候 ， 万科资产净负债率33.9% ， 碧桂园资产净负债率为46.3% ， 领地控股的资产净负债率远高于龙头房企 。 作为一家中小型房企抵御风险的能力弱 ， 净资产负债率位于行业高位 ， 一旦引发多米诺骨牌效应 ， 领地控股将面临巨大风险 。
尽管如此刘氏家族仍对领地控股的规模极具野心 ， 想要玩得转高周转 ， 资金链必须有保证 。 据招股书 ， 领地控股经营活动的现金流连续三年为负 。 据招股书 ， 截止2017年、2018年及2019年底 ， 领地控股经营现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元 。


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