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城市都是买房，别人赚钱你亏钱！终于找到原因了...

01
你以为的很多常识 ， 是错的
楼市 ， 一个和每个人都息息相关的市场 ， 却又关系不大 。 息息相关是几乎每一个人都要进入这个市场或买或租 ， 关系不大是因为大部分人一生只和这个市场发生屈指可数的几次关系 。 因为这种矛盾导致楼市的常识是由那些人数庞大的、但与楼市关系不大的人所共同形成的 。
常识是被大多数人所认同的知识 ， 同时也是市场大多数人的共识 ， 楼市里面常见的常识分两类 。 一类是达成共识的 ， 例如货币放水导致楼市上涨 ， 二手房才有价值 ， 房地产行业不行了所以楼市不行了 ， 楼价要看租售比和住房收入比 。 另外一类是各执一词的 ， 例如全款才是对的vs贷款才是对的、土地稀缺vs土地不稀缺、京沪房价永远涨vs京沪房价已经到头、房价越低越好vs房价越高越好 。
我想问的是以上常识哪些是对的？哪些是错误的？
答案当然非常简单：全错！
楼市上涨主要原因不是货币放水；并非二手房才有价值；房地产行业不行楼市有可能会更好；房价看不看租售比和住房收入比要看城市 。 同样的 ， 全款和贷款均不是考虑的根本 ， 土地既稀缺也不稀缺 ， 京沪远未到头但也不会永远涨 ， 房价是越低越好还是越高越好 ， 不能简单一概而论 。
城市都是买房，别人赚钱你亏钱！终于找到原因了...
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这篇文章我就选两个影响广泛的常识来简单剖析一下 。
02
只有二手房才有价值？
先选一个达成共识的 ， 二手房才有价值 。
很多购房者都被灌输了一个观念 ， 就是二手房才是有价值的 ， 依据也很简单 ， 因为一手房不是完全竞争市场 ， 开发商投入大量营销费用 ， 有溢价 。
那么是不是二手房就一定有价值 ， 一手房就一定没有价值呢？当然不是 ， 所谓的价值是在同一地块、属于同一类型的房产 ， 朝向、楼层、户型等主要因素都很类似 ， 那其实就是看价格 ， 谁便宜谁就更有价值 。
在几种情况下一手房会更有价值：
（1）一二手房价格倒挂
也就是同一地块二手比一手还贵 ， 这个现象在上一波政府限价中很多城市都有出现 。 只要限价政策不取消 ， 那么在未来就有可能还会大面积出现有价值的倒挂一手房 。
（2）二手的综合成本太贵的
小白买房总是只看标价 ， 不思考背后的税费成本 。 很多卖方市场的城市 ， 税费成本全部由买方承担 ， 卖家一分钱不出 ， 这个往往会增加6%以上的成本 ， 如果碰到差额计税、不唯一的甚至大涨后不满二年的房子 ， 那么成本是极其恐怖的 。 买房者要计算的是综合成本 ， 也就是所有支出合计后的成本而不是单价成本 。
（3）一手房本身是笋盘
二手房之所以有价格优势 ， 有几个原因 ， 折旧、市场偏好、笋盘多 。 但是一手一样会有笋盘 ， 例如工抵房 ， 就是开发商不给建筑商付工程款 ， 而是拿房子抵帐 ， 这种工抵房在市场惨淡时7折甚至更低都可以见到 。 因为工抵房和二手笋盘一样 ， 都会有楼层低、面积大、采光差等一些问题 。 还有一些开发商为了回款或者促销提升人气 ， 放出来的一些顶层或者一层的全款特价房 ， 也是十分便宜的 。
（4）二手房和一手房不是一代产品
很多新开发区域或者近郊 ， 规划非常高大上 ， 不少购房者看好这一片区 ， 希望通过二手房来捡漏 ， 这种想法是错误的 。 这种区域可能会出现二手是一手价格6至7折的情况 ， 但是这种二手房本质就是“老破房” ， 和新房不是一代产品 。 无论是小区、户型、材料、物业等等都完全不同 ， 不能简单拿来比较 。 不能因为这种二手明面上价格低就去买 ， 那就是主动踩坑 。 在通州、珠海新区域都可以看到这种实例 。
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除了价格上的问题 ， 购买二手房还会面临看不见的硬伤及交易风险 。 硬伤包括外墙和楼顶部位的漏水、楼上楼下的漏水、邻里关系影响等等 。 有很多二手房东之所以卖房就是因为邻里关系导致的刑事民事案件 。


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