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城市都是买房，别人赚钱你亏钱！终于找到原因了...( 二 )


交易风险就太多了 ， 二手房交易各种坑 ， 包括市场上非常常见的ABC单、买家垫资赎楼、资金没有监管等等造成的风险不一而足 。 这里面任何一个雷爆了 ， 产生的成本都是巨大的甚至不可挽回的 。
如果是异地购房买二手 ， 交易中的风险会更多 ， 因为很多与交易相关的政策是不同的 。
此外 ， 专注于二手房也会失去很多极具价值的新区域的机会 ， 因为新区域可能没有二手房或者没有值得投资的二手房 。
“二手房才有价值”这句话 ， 对于本地的房产交易老手而言是正确的 ， 但是如果是房产新人 ， 又是异地购买 ， 只怕会踩坑 。
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京沪永远涨VS已经涨到头
下面再说一个有争论的常识 ， 京沪永远涨VS京沪价格已经到头了 。
这也是很多购房者争破头的观点 ， 持“京沪永远涨”观点的人可以列举出无数的论据 ， 认为上海、北京房价可以突破25万、50万甚至80万 ， 当然从现在看 ， 这种特别高价格的预测是没有任何依据的、不可信的 。
而更多的人则认为京沪房价已经到头了 ， 理由也有很多 ， 基本是租售比、收入房价比、人口增加缓慢甚至减少这些方面 。
当然这两种看法都是不正确的 ， 严格地说其实这是未来京沪房价发展的两个阶段 。 第一个阶段就是在一定时期内“永远涨” ， 第二就是在未来某一天“到头了” 。
先说为什么在一定时期内会“永远涨” ， 主要原因是人口的聚集还不够 。
房价上涨有两个原因 ， 一个是货币超发 ， 这是次要原因但是被绝大多数人认为是主要原因；另一个是人口的聚集 ， 这才是房价上涨的最主要原因 。 正是因为如此 ， 在日本这种通缩社会中 ， 东京的房价才能触底反弹涨了40%以上 ， 而日本其他城市房价几乎都是在底部横盘 。
京沪的房子是不是会上涨 ， 要看这两点是不是已经完成 。
北京已经确定了定位的变化 ， 从全北京来看未来人口的聚集存在变数 ， 但是局部区域例如通州是确定聚集的 。 上海人口的聚集其实并没有完成 ， 且不说每年还有净增人口 ， 而且国家对土地政策的调整预示着 ， 我们将从城镇化发展之路转变为城市化发展之路 ， 上海、深圳、广州这种城市的人口聚集远未完成 。
中国是世界人口第一大国 ， 却没有一个对应的世界人口第一大城市（东京） ， 甚至第二新德里也不是我们的 ， 这是不匹配的 。
世界上很多国家的第一大城市居住着全国人口的30%至50% ， 包括东京、首尔、布宜诺斯艾利斯 ， 而我国第一大城市居住着全国不到1.8%的人口 。 虽然我们的人口总数很大 ， 很难出现大比例的聚集的城市 ， 但是这个差距依旧非常大 。 借助科技发展未来城市管理的能力不断提升 ， 中国未来大概率会出现3000万至3500万人口级别的城市 。 无论这个城市是哪一个 ， 上海的人口聚集都会比现在大大增加 。
城市都是买房，别人赚钱你亏钱！终于找到原因了...
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城市化进程有三个阶段：
一是城镇化 ， 主要是人口从农村迁徙到县城 ， 这是农村的凋敝；
二是城市化 ， 主要是人口从县城迁徙到小城市、中型城市 ， 这是县城的凋敝；
三是都市化 ， 人口从中小城市迁徙到大城市、特大城市 ， 这是小城市的凋敝 。
我们才进入第二阶段 ， 连都市化的门都没摸着呢 。
在我国城市化进程完成之前 ， 以京沪为代表的超大城市、特大城市、区域中心城市持续涨下去几乎是确定的 。 这一点有一个佐证就是每个房产上涨周期几乎都是从最贵的一线开始 ， 而没有从最便宜的小县城开始的 。
那么京沪是不是就会永远涨下去 ， 涨到天上？不会 。
除了年龄和货币量 ， 没有什么是持续增加永不回头的 ， 如果把大城市的住宅看成投资品 ， 世界上没有一种投资品可以一直涨到天上去 ， 终究会有极限 。 京沪的房价终有一天会碰到天花板的 。


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