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市场上海触发长三角楼市“回暖”：交易结构变化VS需求积累释放

5月1日到5月8日 ， 上海全市成交量25.3万平方米 ， 同比增加145.6% 。
“我看朋友圈 ， 有不少朋友在五一假期下定了联排别墅、洋房 。 ”一名房地产中介人士对21世纪经济报道表示 。
进入五月 ， 上海楼市成交量明显回暖 。
来自上海中原地产的数据显示 ， 5月1日到5月8日 ， 上海全市成交量25.3万平方米 ， 同比增加145.6% 。 此外 ， 中外环的房子与内环内的房子价格上涨幅度最大 ， 均价分别为：中外环7.7万元/平方米 ， 同比上涨16.7%；内环内均价12万元/平方米 ， 同比上涨7.6% 。 与此同时 ， 上海内中环这段时间成交面积达到62552平方米 ， 同比大涨近6倍 ， 首次购房刚需较为集中郊区地段 ， 成交面积同比涨幅近30% 。 豪宅成交上涨明显 ， 业内人士认为 ， 由于供应上来了 ， 豪宅产品近期销售向好 。
部分今年有买房计划的消费者 ， 五一假期催化了这一人群的需求 。 “要么等了好久的项目开盘 ， 要么怕房价上涨 ， 他们的消费心态回来了 。 ”
同策研究院首席分析师张宏伟指出 ， 上海成交量回暖反映了整体市场的结构性因素比较明显 ， 豪宅表现突出 ， 刚需去化还没有恢复；第二个因素在于 ， 境外航班的中转城市楼市去化压力仍然较大；相对活跃的区域比如长三角、珠三角恢复还不错 。
不过位于新静安的凯德、铭德、万科融信等高端项目 ， 在五一期间认筹没有出现排队等场景 。 上海楼市虽整体呈回暖趋势 ， 但这是交易结构变化还是消费需求释放所导致的阶段性结果呢？
五一假期成交量同比增加207.8%
五一假期各地楼市成交、网签备案出现明显波动 ， “一房难求”的画风再度出现于售楼处 。 机构监测数据显示 ， 整体来看各大城市房地产市场正在加快复苏 。
目前 ， 上海在成交格局上呈现高端项目成交活跃 ， 以高端项目为主的浦东新区、徐汇区成交量排名靠前 。 五一前上海出现多个排队认筹豪宅项目的场景 。
据上海中原地产数据显示 ， 五一期间（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7万平方米 ， 比去年假期增加207.8% 。 供应量走高 ， 是业内人士认为成交量随之增加的主要原因 。 比如上海徐汇区某项目供应面积为3.2万平方米（290套） ， 比去年五一同期多了18.5% 。 今年以来 ， 高端项目入市积极 ， 颇有集中抢收的意味 。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示 ， 今年一季度房地产销售基本停滞 ， 五一自然出现有补量的需求 。 尤其是4月最后一周多个项目集中开盘为假日楼市准备充分的货源 。 今年五一有5天假 ， 促进消费者假期进行看房、选房 。 另一方面 ， 基于疫情因素 ， 长途旅游的人也少了 ， 大多在上海或者上海周边短途游 ， 还是能留出一定时间关心楼市 。
有业内人士提醒道 ， 2015~2016年一线城市出现楼市过热 ， 房企高价王频现 ， 形成涨价预期和市场恐慌 ， 大量外部资金涌入 ， 进一步推动地价上升 ， 消费者涨价预期越来越强烈 ， 逐渐从一线城市开始向周边扩散 。 最终引发新一轮调控 。 对此 ， 卢文曦认为 ， 当前的金融环境已经不一样 ， 消费者购房的时候要认房认贷 ， 金融层面在消费端的监管还是趋紧状态 。 相比之下 ， 二线城市政策有弹性 ， 不少房企也在回补二线土地 。 张宏伟也认为 ， 短期内轮动表现不会再出现强烈反转 ， 调控基调也不允许大反弹 。
市场结构性回暖还是消费需求积累下的全面复苏？中原地产首席分析师张大伟的结论是全面复苏 。 疫情下的房地产市场在快速恢复 ， 5月出现“小阳春”的概率大涨 。 他认为 ， 4月房地产平均恢复水平已经超过了去年同期的80% ， 部分区域已经开始超过之前水平 。 对于很多城市来说 ， 网签数据因为相对滞后 ， 基本只恢复了疫情前的80%-90% 。
张大伟指出 ， 从房贷数据看 ， 降息的影响逐渐出现 ， 4月20日的降息基本落地 ， 房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上 。 整体看 ， 各地的人才政策对市场影响出现 。 有利于二季度楼市稳定 。 但他也认可市场分化一说 ， 整体看 ， 一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海 ， 最近北京的看房量也有明显增加 ， 广州相对较弱 。 深圳因为区域调控政策预期出现 ， 最近市场相比前期稍有平稳 。 二线城市中杭州、南京等率先复苏 ， 最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃 。 三四线城市相对平稳 ， 复苏程度明显弱于一二线城市 。


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