江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

REITs增强自身能力建设迎接多重挑战

中国基金报采访人员 陆慧婧
公募REITs对基金公司而言既是机遇也是挑战 。 运作这一全新业务 ， 对管理机构的运营、维护以及优质底层资产挖掘能力都提出了较高的要求 。 尤其是在顶层设计方面 ， 公募REITs存在多个层级主体、甚至重复征税的情况 ， 业内希望相关税收优惠早日落地 。
考验项目管理能力
过去几年 ， 公募基金资产证券化（ABS）产品的投资比重逐年提升 。 不过 ， 从外部投资方到自己发行运营REITs产品 ， 对基金公司而言仍是不小的挑战 。
博时资本表示 ， 公募基金积累了丰富的投资管理ABS产品的经验 ， 但管理基础设施REITs是一个全新的领域 ， 还需要增强自身能力建设 ， 专注中长期发展战略 。
金鹰基金产品研发部表示 ， REITs对公募基金的运营、管理和维护职能都提出了新的挑战 。 公募REITs主要投资单一底层资产 ， 本质上是一级市场投行项目 ， 与现有主投二级市场的公募业务存在本质区别 。 发展公募REITs业务 ， 不是新设立一条产品线 ， 而是建设一种新的资管生态 。
华南一家大型公募投研部总监表示 ， 公募REITs面临双SPV(特殊目的的载体)问题 ， 其中一层管理人是公募基金管理人 ， 专项计划是另外一层管理人 。 公募基金擅长价值投资和风险分散 ， 而对于实体项目可以说经验不足 。 券商和信托是做集中的资产管理 。 因此 ， 核心管理要放在底层专项计划层还是基金层？公募基金和项目主体运营人如何保持良好关系？这些都是要解决的难点 。
“REITs对于基金管理公司来说意味着的全新的产品、广阔的市场、巨大的挑战 。 ”中国基金业协会资产证券化业务专家顾问陈星德分析 ， 从产品角度看 ， 公募REITs与目前的公募产品相差很大 。 如股票、债券等基金讲究分散化配置 ， 而《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额 ， 基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权 ， 并豁免了“双十“规定 ， 属于“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念 。 又如 ， 目前基金管理公司奉行“华尔街规则” ， 即不参与上市公司的主动经营管理 ， 是一个“旁观”的被动投资角色 ， 采取买入或者卖出方式“用脚投票” 。 《征求意见稿》要求在基础设施基金运作过程中 ， 基金管理人积极履行项目运营管理职责 ， 为此还需要配备相关人员 。
底层优质资产相对欠缺
不超过20%的份额面向公众投资者发行 ， 公募REITs收益率也成为能否吸引投资者的关键因素之一 。
海富通固定收益投资副总监陈轶平表示 ， 在当前利率下行通道中 ， 底层优质资产较少 ， REITs产品的收益率可能没有大家想象的那么高 。 当然 ， 公募REITs的重点在于基础设施领域 ， 像高铁等资产还是值得期待的 。
上述华南大型公募投研部总监认为,公募REITs收益问题非常关键 。 基础设施项目的特点是资金投入的集中性与产生现金收益的分散性 ， 基础设施依赖于政府融资 ， 周期长、利润空间小 。 如果投资一些缺乏成长性的成熟基础设施项目 ， 微薄的收入无法带给投资者满意的回报 。 例如近几年很多PPP项目并不赚钱 ， 没有现金流 。 另外 ， 市政工程价格也受到管制 。 即使一些现金奶牛项目适合做REITs ， 但未必有做REITs的动力 。 而且 ， REITs发行的中间环节成本很高 ， 与IPO等融资方式比较不一定有优势 。
金鹰基金产品研发部也坦言 ， 目前优质底层资产稀缺 ， 项目层面资产挖掘难度较高 。 公募REITs能否发展起来最终取决于底层项目的收益率 ， 基础设施项目投资收益率普遍较低 ， 需要税收优惠、超长期资金匹配等政策配套 。 而且 ， 具有成熟运营模式、能产生持续稳定收益和现金流、发起人和运营企业信用稳健的优质基础设施项目 ， 有多种融资方式可选择 ， 未必采用交易结构复杂的公募REITs 。
博时资本表示 ， 本次REITs试点主要在基础设施行业 ， 标的如何定价需要一个更加明确的标准；另外 ， 不同底层基础资产的预期收益率和二级市场流动性也是基金产品设计中需要考虑的问题 。


推荐阅读


上一篇：筷船军事这项成就如今或只有中国人做到了，英国专家谁还质疑中国

下一篇：空军之翼664万桶原油无人接盘，俄：仅有一国能处理，60艘超级油轮海上漂泊