地王合生土地史 72.2亿夺北京南城“地王”里的快慢键
算将时间线再拉长些 ， 合生在公开市场的动作也屈指可数 。
5月9日 ， 北京成交3宗不限价住宅用地 ， 总价达到113亿元 。 其中 ， 合生创展击退融创、中海数家房企 ， 以72.2亿元竞得丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块 ， 溢价率26.2% ， 楼面价达6.7万元/平米 。
【地王合生土地史 72.2亿夺北京南城“地王”里的快慢键】该地块也刷新了自2107年以来 ， 北京南城楼面价单价新纪录 ， 成为丰台历史第二单价“地王” 。 此前的记录是由九龙仓在2017年9月创下的60905元/平米 。
对合生创展来说 ， 在公开市场高价夺地是极为罕见的 ， 72.2亿元的拿地价相当于其2019年销售额的34% 。
并且 ， 作为一家始终坚守着“多囤地、慢开发、高溢价”运作方式的企业 ， 合生创展向来不喜欢用高周转赚钱 ， 更倾向于利用时间差来赚钱 ， 将利润和现金流放置在了极重要的位置 。
不过 ， 从去年开始 ， 不管是销售提速或是公开拿地参与度 ， 都暗示着这家“佛系”企业似乎在慢慢发生改变 。
但是 ， 招拍挂是有代价的 ， 它的成本不适用于“慢周转”的商业模式 。
南城“地王”
5月9日下午 ， 北京又迎来了一场激烈的土拍争夺战 。
其中 ， 丰台分钟寺地块的竞争尤为激烈 ， 第一个举牌的合生创展 ， 在经过57轮竞价后 ， 如愿以72.2亿元夺下北京丰台区分钟寺L-24、L-26地块 。
这宗地起拍价57.19亿元 ， 最终溢价率为26.5% ， 楼面价达到6.7万元/平米 。 地块楼面价并没有超过7万元 ， 低于之前的市场预期 。
有业内人士称 ， 该项目除了配建3000平米的社区文化设施无偿移交给相关部门外 ， 其他部分全部为纯住宅用地 ， 结合整个分钟寺区域旧城改造和土地上市的趋势来看 ， 分钟寺将是北京未来一个新的豪宅集聚区 。
“项目未来售价蛮有想象空间 。 第一 ， 这是个不限价地 ， 做什么产品多高的价格自己定 ， 只要报预售政府能批就行；第二 ， 合生创展有打造大盘和豪宅的经验 。 ”第一太平华北区市场研究部负责人、助理董事李想在接受采访时分析 ， 这个项目会是一个高净值人群为目标客群的一个高端产品 。
“这肯定是合生创展未来打造的重点大盘 ， 丰台这种南二环南三环南四环区域刚好是豪宅密集区域出让的区域 ， 接下来丰台还会出现高地价地块 ， 是兵家必争之地 。 ”
观点地产新媒体了解到 ， 合生创展在北京隐匿许久 ， 几乎没有在售的新项目 ， 而著名的“老牌顶豪”霄云路8号去化已超过10年 。
曾经很长一段时间 ， 豪宅都是合生创展的主要销售贡献来源 。 霄云路8号推出的第二年 ， 北京及天津区域销售占比超过四成 ， 而北京霄云路8号及广州珠江帝景项目是最主要销售来源 。 此次夺得丰台分钟寺地块 ， 意味着合生创展将重出北京豪宅市场 ， 打造另一个顶豪项目 。
那么 ， 分钟寺项目是否会重新复制顶豪“霄8”呢？
“一个是协议地块 ， 一个是招拍挂高价地 。 ”中原地产首席分析师张大伟在接受观点地产新媒体采访时称 ， 时代不同 ， 分钟寺地块的成本决定了不可能承受霄8那样漫长的去化周期 。
李想也认同上述说法 。 “应该是有一定推盘节奏的销售模式 ， 豪宅产品从拿地到入市 ， 可能要花三年时间 ， 三年之后的事谁也不敢说 。 ”
果不其然 ， 拿地当天 ， 合生创展就对外招聘分钟寺岗位 ， 涉及项目总经理到设计、策划、营销等 。
“这不能说快 ， 资金宽裕、没有人才储备不经常拿项目的企业才会这样 。 ”张大伟表示 ， 北京大部分项目都是拿地前 ， 就准备好了基础班子 ， 极端的类似于中海的企业甚至规划已经做好了 。
“所以 ， 这几年北京才有中海年的说法 。 当然 ， 临近销售招聘销售业务 ， 这是节省人力资源 。 ”
合生快慢键
值得关注到的是 ， 合生创展夺下的分钟寺地块 ， 此前土地一级开发单位是北京嘉富龙房地产开发有限公司负责 ， 这是珠江地产旗下公司 ， 而珠江地产与合生创展是朱孟依手中的兄弟公司 。
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