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新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿

新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿
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【新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿】撰文／麻雀
出品／趣识财经
2019年11月15日 ， 在房地产行业并不景气的调控周期内 ， 张园林带领新力地产逆势登陆港交所 。
彼时 ， 他或许并未想到 ， 2019年新力地产业绩会“如此之好” 。
4月27日 ， 新力地产财报数据显示 ， 其营收、利润、负债率等核心指标纷纷向好 。
具体来看 ， 2019年新力地产总合约销售额及权益合约销售额分别为914亿元、451亿元 ， 分别同比增长28.6%、30.1% 。 2019年总收益约为270亿元 ， 同比增长220.7%；现金及银行结余约为166亿元 ， 同比上升64.9% 。
在销售大幅增长背后 ， 新力净资产负债率却应声下滑 ， 从2018年的237.9%降为2019年的67％ ， 与行业形成了鲜明对比 。
克而瑞数据显示 ， 截至12月末 ， TOP100房企累计权益销售金额同比微增6.5% ， 远低于2017年的40.5%和2018年的35.1% ， 房地产行业整体“失速”不言而喻 。
与此同时 ， 不少房企负债率逆势上扬 。 随着行业融资环境收紧 ， 2019年末房企永续债同比增长13.89%；若把永续债计入债务 ， 2019年行业净负债率升至83.03% 。
为何新力地产能独善其身 ， 净资产负债率从273.9%骤降至67％？
净负债率大降下的资本腾挪术
透过财报数据 ， 一探究竟 。
新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿
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如上图所示：2019年 ， 新力地产有息债券包含流动负债－计息银行及其借款（102亿元）、公司债券（6亿元） ， 以及非流动负债－计息银行及其借款（145亿元）、公司债券（4亿元） ， 合计约为257亿元 。 同期货币资金及资产净值分别为166亿元、149亿元 。
同理 ， 2018年新力控股有息债券合计约221亿元 ， 同期货币资金及资产净值分别为101亿元以及51亿元 。
按照“净负债率＝（有息负债－货币资金）/净资产”大致衡量：2019年净资产负债率＝（257-166）/149=61%；2018年净资产负债率＝（221-101）/51=235% 。
不难发现 ， 以上公式得出的净负债率（61%/235%） ， 虽与财报中（67%/237.5%）有所出入 ， 但相差不大 。
从公式中不难看出 ， 致使负债率下降的关键指标是分母净资产的巨额增长：其从2018年末的51亿元 ， 增长至2019年末的149亿元 ， 增幅高达192% 。
而净资产翻倍增长 ， 与新力地产“于合营企业的投资、于联营公司的投资、投资物业”三项对外投资密不可分 ， 2019年三者合计新增资产净值92亿元 。
新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿
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而新力地产合营、联营企业主要从事的 ， 亦是物业开发类活动 。
于是 ， 新力地产通过联营/合营增加对外投资 ， 最终提升了资产净值 ， 继而大大降低了净资产负债率 。
实际上 ， 除却新增对外投资 ， 新力控股也在通过截然相反的方式来减少负债 。
企查查统计显示 ， 4月29日 ， 新力地产集团将所持安徽新创房地产开发有限公司部分股权进行质押 ， 出质股权数额为2亿元 ， 质权人为民生银行(600016,股吧)合肥分行 。
如下图所示 ， 目前新力地产合计4笔有效股权出质 ， 其中对惠州新力力创房地产集团有限公司出质金额高达20亿元 。
新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿
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而细究起来 ， 除却惠州新力力创外 ， 其余三家被出质企业均有一个共同特征：新力地产先转让了上述子公司的部分股权 ， 继而将剩余股权质押 。
4月15日 ， 新力地产完成对安徽新创的股权转让 ， 其持股比例由100%降为50%；4月29日 ， 质押剩余股权 。
2019年8月27日 ， 新力地产完成对江西江西凯笛思股权转让 ， 其持股比例由100% ， 降为30%；8月29日 ， 新力地产质押剩余股份 。


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