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新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿( 二 )


2018年12月4日 ， 新力地产完成对江西阳焱股权转让 ， 其持股比例由100%降为20%；此后12月10日 ， 新力地产质押剩余股份 。
行业人士冯武分析 ， “近期房企融资较难 ， 股权转让与质押的融资方式被房企广泛采用 。 一般言 ， 若上市公司对子公司持股比例降至51%以下 ， 则会失去控制权 ， 财务便可不再并表 。 新力地产通过一系列转股质押完成融资之余 ， 亦可将这类企业排除报表之外 ， 从而降低企业负债（被转公司往往债务压力较大）” 。
一方面 ， 通过扩大对外投资提高资产规模；一方面 ， 通过转股质押获得融资 ， 降低负债 。 如是而已 ， 新力地产的净资产负债率 ， 得以飞速下降 。
但净负债率下降背后 ， 资本腾挪效应几何 ， 实质负债又降低多少 ， 尚难言说 。
经营现金流转负 ， 合约“预收”骤降255亿
资产负债之外 ， 现金流指标或更为直观 。
财报数据显示 ， 2019年新力地产投资净流出近93亿元 ， 比2018年的净流出13亿 ， 多流出了80亿元 。
无独有偶 ， 经营层面更是不容乐观 。2019年新力地产经营活动产生的现金流净流出超38亿元 ， 比2018年净流入17亿 ， 绝对值少了55亿元 。
而作为企业造血功能 ， 经营现金流大幅减少则意味着企业变现能力减弱 ， 长期持续下来则会影响企业的竞争力 。
经营活动现金流减少 ， 重点体现在两个方面 。
首先是受限制性现金 ， 2019年新力地产受限现金大幅增加至31亿元 。
其次 ， 也是最重要的 ， 2019年新力地产合约负债为62亿元 ， 而2018年同期数据却为193亿元 。
上述行业人士指出 ， “合约负债往往包含房企对客户预收垫款 ， 负数则意味着对用户的合约预收 ， 无法覆盖企业的合约支出” 。 “简言之 ， 新力地产的合约预收大幅减少 ， 这也是导致经营性现金流科目由正为负的最大因素 。 ”
但超百亿的资金坑 ， 总得有“人”来填 ， 这便只得靠融资活动 。
2019年 ， 新力地产融资超166亿元 ， 较2018年的38亿 ， 增长337% 。 而巨额融资主要来源于联营公司垫款以及银行借款 。
但大量借款背后 ， 债务压力也随之加重 。
数据显示 ， 新力地产地产一年内到期债务超115亿元 ， 第二年亦达114亿元 ， 短期偿债压力较大 。
新力新力地产负债率大降背后的猫腻儿
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此外 ， 2019年新力地产融资成本高达9.2% ， 几乎为行业之最 。 而这也能从侧面反映出 ， 新力地产对资金的渴求十分强烈 。
结语
一手大幅融资 ， 转手大笔投出 ， 新力地产靠着“资本腾挪”做大资产 ， 实现了净负债率的大幅下降 。
但巨额融资之后 ， 直接推动实际债务大幅攀升 ， 这给负债率大降 ， 提出了大大的问号 。
而经营现金流转负 ， 则是另一个关键信号 ， 尤其合约负债大额转负 ， 暗示出企业经营周转能力的下降 。
这对仅仅上市半年的新力地产而言 ， 挑战不小 。
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（责任编辑：王治强 HF013）


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