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楼市楼市的“后浪”在哪里

楼市楼市的“后浪”在哪里
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【环宇杂谈】
深沪杭最近数据显示 ， 楼市里的本地换房需求正在兴起 ， 彰显了极强的购买力 。
李宇嘉
当其他行业（餐饮、零售、旅游等）还在高达两位数的“负增长”区间挣扎时 ， 楼市已经悄然回暖 。 克而瑞最近发布的2020年4月数据显示 ， Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元 ， 较3月环比上升17.2% ， 与去年4月同比基本持平 。 刚刚过去的“五一”长假 ， 根据贝壳研究院的数据 ， 18个城市二手房日度成交量同比增长60%左右 。 官方数据也坐实了楼市回升 ， 3月份70个大中城市中 ， 一二三线城市房价均出现上涨 。
近期 ， 大家在关注 ， 楼市还有没有“后浪” ， “后浪”在哪里？从深圳来看 ， 房子很短缺 ， 逼得政府把今年的宅地供应量增加了一倍 ， 甚至要在变电站、消防站配建租赁房 。 1000公里之外的青岛 ， 二手房价跌回了3年前 ， 挂牌量接近10万套 ， 创历史新高 。 一个朋友说 ， 2016年他在老四方区买的一套房子 ， 现在挂出去半年了 ， 连个打电话谈价格的都没有 。 在笔者西北老家的某四线城市 ， 几个亲戚都想把县里的房子卖出去 ， 但挂出去2年多了 ， 无人问津 。
这20年楼市昂扬向上 ， 海量供应的房子一浪高过一浪 。 业内的朋友说 ， 把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内 ， 估计除京沪深之外 ， 没有哪个城市不过剩 。 而且 ， 二手房供应的“前浪”正拍过来 ， 新房的“后浪”难有新高度 。
笔者在wind上查询了国内各大城市城镇居民的可支配收入 ， 发现这两年都告别了两位数的增幅 ， 中等和中低收入组的增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅 。 根据央行调查报告 ， 中等和中低收入的偿债压力较重 。 未来 ， 大城市住房需求的主体（上车也好 ， 改善也好） ， 就是中等和中低收入组 。 疫情后 ， 中等和中低收入人群的收入更不乐观 ， 这对楼市“后浪”的高度来说 ， 不是个好消息 。 总之 ， 疫情后楼市逆势回升 ， 加重了很多人的担忧 。
疫情虽好转但并未结束的当下 ， 楼市迅速回升 ， 一方面折射的是中国式的地产逻辑 ， 也即“稳楼市”导向 。 “稳楼市”是从上到下的政策目标 ， 而居民家庭资产“高配地产” ， 也倒逼政策不得不要“稳楼市” 。 同时 ， “财政加码”、“基建发力”更强化了地产的输血效应 ， 比如近期热点城市都把“压箱底”的好地块拿出来卖 ， 并不断试探“房住不炒”的底线 ， 出台刺激政策 ， 彰显了各地对于楼市回升的强烈诉求 。 因此 ， 买家敢入场、卖家敢涨价 ， 赌的就是这个逻辑 。
如前所述 ， 多数城市的房子供应过剩了 ， 买家关注的是结构性机会 。 近期 ， 浙江的一个小老板说 ， 他很看好深圳宝安 ， 让我帮他推荐一个项目 。 这让我想起2015-2016年那一轮房价上涨 ， 很多北京客户买深圳的公寓 。 可见 ， 除了深圳本地居民超配地产 ， 外地需求也很大 ， 如同厦门房价是全球闽南人抬高的一样 。 市场最聪明 ， 疫情下 ， 受影响最小的（甚至受益） ， 就是互联网、信息、科技、咨询等 ， 这些高收入的行业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市 。
2019年 ， 人口流入最多的 ， 也是杭州、深圳、广州 。 上海纾解人口 ， 居然也增加4.4万人 。 疫后重建 ， 国家还是重视这些新兴行业 ， 包括搭建在这些行业上的“新基建” ， 以及与这些行业共生的咨询服务（会计、金融、法律、审计等） 。 所以 ， 疫情后货币、财政双双发力 ， 最受益的就是这些行业 。 因此 ， 即便深圳、杭州、上海的房价已很高了 ， 但预期也好、收入也好、避险需求也好、外地买家也好 ， 都支持房价继续上涨 。 而且 ， 深沪杭最近数据显示 ， 楼市里的本地换房需求正在兴起 ， 彰显了极强的购买力 。 深圳的政策也在鼓励换房 ， 让存量房流通起来 ， 让新进入者实现住房梦 。 就如同近期零售价格又回到2000元/瓶的茅台(600519)一样 ， 高收入更偏爱消费高端商品 ， 但第二档的五粮液(000858)消费也不错 ， 这就是楼市的“后浪” 。


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