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项目建发宝山低溢价拿新地背后的上海老项目进退难题

观点地产网 5月8日,上海土地市场信息显示 ， 厦门汇珑房地产开发有限公司以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地 ， 成交楼面价约2.1万元/平米 ， 溢价率0.2% 。
企查查资料显示 ， 厦门汇珑房地产开发有限公司共有两位股东 ， 两位股东背后均为建发房地产集团有限公司 。
值得一提的是 ， 这是建发自2016年以来 ， 首次在上海拿地 。 上一次还要追溯到2016年8月 ， 建发联合中粮、首开以67.9亿元的成交价格竞得宝山顾村“地王” 。 此后 ， 建发便未在上海土地市场上公开拿地 。
低溢价再夺宝山宅地
据观点地产新媒体了解 ， 宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块 ， 土地用途为住宅用地 ， 四至范围东至陆翔路 ， 南至美爱路 ， 西至罗真路 ， 北至美丹路 ， 出让面积57954.7平方米 ， 容积率为2 ， 建筑面积115909平方米 ， 地上建筑限高60米 ， 局部住宅高度可突破60米 ， 控制在80米以内 。
根据出让公告显示 ， 该地块内将建住宅套数下限719套 ， 中小套比例不低于80% ， 全装修面积比例不低于50% 。 自持租赁住宅建筑面积不低于15% ， 配建保障性住房建筑面积应占5%以上 。
从交通来看 ， 该地块处于罗店板块 ， 距离7号线美兰湖站不到900米 ， 距离美兰湖景区1公里左右 。
从周边项目来看 ， 附近有一个大型TOD项目 ， 项目名为中集金地美兰城 ， 由中集产城和金地商置联合打造 ， 总建筑面积约70万平方米 ， 其中包含13.3万平方米住宅、约11.8万平方米购物中心、约19.7万平方米标准办公、长租公寓等城市配套 。 当前在售精装高层的均价为44800元/平方米 。
上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示 ， 此次建发拿地2.1万/平方米的楼板价比较划算的 。 即便有自持租赁住宅和配建保障房的要求 ， 但能整体还是有一定的盈利空间存在 。
此外 ， 对于此次拿地 ， 建发国际投资集团副总经理卢金文表示 ， 建发近期正拓展一些利润率高、销售流量比较确定的项目 。 在市场条件允许的情况下 ， 又有一些合适的土地 ， 建发会尽可能增加在上海的土储 。
“地王”项目困局
获得了一块不错的土地自然是一件值得高兴的事情 ， 但对于建发而言 ， 上一次在上海拿地开发的项目至今仍在“艰难”的去化过程之中 ， 这多少会让建发在获取新地块时格外警惕一些 。
2016年是房地产市场最火热的年份之一 ， 也是建发在上海表现最为“激进”的一年 。
当年6月17日 ， 建发以总价41.98亿元竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块 ， 将此前金地20.1亿的嘉定地王记录拔高了近一倍 ， 成交楼面价30289元/平方米 ， 溢价率68.27% 。
短短两个月后 ， 建发联合体再度拿下宝山地王 ， 以总价67.9亿元摘得宝山顾村N12-1101单元06-01地块 ， 楼板价为53727元/平方米 ， 溢价率115% 。 据悉 ， 竞争者中不乏龙湖、融创、万科等实力强劲的一线房企 。
按当时报道记录 ， 该地块出让要求较为严格 。 其中中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60% 。 同时 ， 开发商需配建5%的保障房 ， 且自持15%的住宅物业用于租赁 。
9月 ， 建发与金茂、保利置业签订合作开发协议 ， 共同开发嘉定地王项目 ， 该项目交由金茂操盘 ， 命名为“西郊金茂府”；而宝山地王项目 ， 由建发负责开发操盘 ， 定名为“央玺” 。
然而 ， 自2016年底起 ， 上海房地产市场开始施行了限购、限价等多重严格调控 。 在限价状态之下 ， 上海诸多地王项目陷入漫长的入市等待 。
以2015年以来的上海成交的16宗地王为样本统计显示 ， 这些入市地王的平均入市周期达33个月 ， 远高于全国平均入市周期18个月 。 而西郊金茂府项目和央玺也未能幸免 ， 最终分别与于2019年2月、2019年6月方才入市 。
根据第三方平台数据显示 ， 央玺项目当前主推的是85平方米、95平方米两种户型 ， 均价在6.2万元/平方米左右 。 而经过推算 ， 该项目实际可售商品住宅楼面价约为6.69万元/平方米 。


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