学区房顶级学区房不会跌，差点的学区房会涨
作者：吾心生
来源：楼市微观察
这些天 ， 北京的学区房引起了极大关注 ， 直到目前 ， 热度依然在保持 。 西城区的多校划片政策 ， 在网上的讨论整体经历了两个过程 ， 一开始是普遍看空 ， 但随着时间的推移 ， 情绪逐渐稳定 ， 学区房 ， 好像依旧“很香” 。
这个五一 ， 北京西城学区房成交新闻的确屡上头条 ， 德胜片区 ， 金融街(000402,股吧)片区 ， 单价十几万 ， 那些买房的家长们都被7月31日这个时间点给吓到了 。
套均750万 ， 平均成交单价超12万 ， 成交量环比暴涨1倍多 ， 五一期间 ， 北京西城学区房直接拉动了整个二手房市场成交价格和成交量上扬 。
北京的家长们的确是最能付出的 ， 无论是为孩子 ， 还是为资产配置 ， 这都还算是不错的选择 。
为孩子 ， 毕竟在这之前 ， 就可以避开多校划片 ， 能直接上心目中的名校 ， 比如买丰汇园就能上宏庙 。
为资产配置 ， 如果说学区房最大的优势 ， 那绝对不是领涨 ， 而是抗跌 。 过去三年北京楼市基本上处于不断下跌的过程 ， 2016年以前买房的人 ， 感受应该是最为明显 。
非学校 ， 郊区房跌得最多 。 而名校傍身的市中心小区 ， 跌得很少 ， 有的还有小幅上涨 。 这些天跑盘也遇到形形色色的人 ， 有个老大爷就是这样 ， 郊区和城里都有房 ， 郊区的房子这几年累计跌去了近100万（市场挂牌价波动和实际交易过程中的砍价） ， 但城里的某学区房老破小还涨了几十万 。
能买这里房子的家长们 ， 大部分名下都不止两套房 。
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那么问题来了 ， 7月31日之后 ， 学区房的抗跌性真的不行了？
从市场的角度来说 ， 如果要真正消灭学区房的高价 ， 只能是供应更多无差别的教育资源 。 比如在海淀 ， 在丰台 ， 在昌平等等任何地方 。
显然这一条并没有出现 。
现在多校划片改变的是什么？改变的是有限教育资源的分配规则 。
但请记住一点 ， 只要资源是有限的 ， 它的价值就不会跌 。
虽然多校划片降低了学区房直升某名校的机会 ， 名义上的房价有可能下跌 ， 但是 ， 稀缺的教育资源 ， 你要想争夺它 ， 未来要付出的代价是=学区房价格+隐形成本 。 什么是“隐形成本” ， 大概就是划片之前那些形形色色的见不得台面的择校成本 。
因为买学区房不保险了 ， 大家又得回到过去的路数 ， 简单粗暴一点 ， 就是买了房还要拼关系或者拼爹 。
【学区房顶级学区房不会跌 ， 差点的学区房会涨】现在回头想想 ， 是不是学区房直升貌似还公平那么一点点 ， 毕竟是透明的 ， 买得起房就上 ， 少了很多你看不到的东西 。
所以 ， 抛开学区房价格不谈 ， 家长们要让孩子上名校 ， 现在要操心得更多了 ， 不仅仅是房子那么简单 。
那么就房子本身而言 ， 实际上价格也是很难出现明显的波动 ， 什么凉凉 ， 都是扯淡罢了 。 如果说能够真正对抗周期的房子 ， 那么学区房可能就是那个唯一 。
坐拥全中国最优质教育资源 ， 西城学区房本质上都是最优质和次优质的区别罢了 。 其流动性非常好 ， 挂牌到成交周期很短 ， 你要想买就不能犹豫 ， 中介的灵魂拷问 ， 有时候真就是那么回事 。
多校划片 ， 抽象一点 ， 以前是1000个家庭抢某100套房 ， 以后是10000个家庭抢某1000套房子 。
供需比没有任何变化 ， 你告诉我学区房会凉凉？
唯一的可能是价格极高的房子和价格极低的房子 ， 差距会拉近一点点 ， 互相调和一下 。
以上还是理想状态 ， 在实际接触过程中 ， 我们发现 ， 那些高价学区房价格很难跌 ， 因为本身上明显的概率还是最大 ， 这个概率也是很稀缺 ， 他们觉得值这个价 。
而稍微次一点的学区房房东们则很兴奋 ， 因为新方案给了他们房子戴上了新光环——“有机会上顶级名校” 。
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