房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫，五线小城泡沫涌动
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本文由公众号“苏宁金融研究院”原创 ， 作者为苏宁金融研究院研究员陶金 ， 首图来自壹图网 。
中国的房价泡沫 ， 可能比很多人想象得要小的多 。
房产既是资产 ， 又是消费品 ， 房价从本质上受到资产市场和消费品市场基本经济规律的制约 ， 要确定中国的房价是否有泡沫 ， 还是要从经济学来分析 ， 因此本文提供了几个视角 ， 来说明中国房价中所谓的泡沫可能并不大 。
房价泡沫的表现
泡沫 ， 本意就是聚在一起的许多小泡 。 泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的表面上繁荣兴旺 ， 实际上虚浮不实的成分 ， 尤其指经济和金融领域的商品或资产的价格不切实际的虚高 。
经济领域的泡沫是指因投机交易极度活跃 ， 金融证券、房地产等的市场价格脱离实际价值大幅上涨 ， 造成表面繁荣的经济现象 。 简单来说就是价格脱离价值 。 当泡沫越吹越大 ， 达到一定程度后 ， 就像肥皂泡破掉一样 ， 交易量和价格会急剧下滑 。
凡是泡沫 ， 总有被戳破的一天 ， 价格总会回落到和价值相符的水平 。 全球范围内 ， 房地产市场泡沫破裂的两个最著名的案例是上世纪90年代初的日本和2008年的美国 ， 这两次泡沫的破裂后来都对该国乃至世界产生了深远影响 。
【房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫 ， 五线小城泡沫涌动】首先看日本 ， 上世纪80年代日本经历了快速发展 ， 整体经济日益泡沫化 ， 大量资金涌入房地产 。 1985年广场协议后 ， 日元大幅升值 ， 日本国内投资热情日盛 ， 地价已经高得离谱 ， 投资者继续投资地产的收益预期已经被极大地压缩 。 但1990年3月 ， 日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》 ， 对土地金融进行总量控制 ， 这一人为的政策变化成为地价向下倾泻的导火索 。 东京都的房价在很短时间内下跌了超过60% ， 泡沫彻底破灭 。
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其次是全球金融危机时期的美国 ， 为了抵消互联网泡沫破裂带来的负面影响 ， 美联储连续13次降息 ， 并且向很明显不具备还贷能力的人群投放贷款 。 大量流入市场的钱没处去 ， 只能流入房地产 ， 7年时间涨出了过去30年的涨幅 。 金融危机来临后 ， 主要城市的房价从最高点下跌了超过30% 。
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目光回到中国 ， 对中国房价泡沫的担心 ， 主要还是源自于房价的持续上涨 。 1998年住房改革后 ， 住宅市场开始实行市场化的买卖交易 。 自21世纪初房价便开始快速上涨 ， 中间经历了全球金融危机 ， 但自2010年后继续上涨 ， 尤其是2015年以来 ， 主要城市的房价持续上涨 ， 从未跌过 。
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面对持续上涨的高房价 ， 中国会不会像日本和美国那样出现房价泡沫破裂 ， 价格在短期内狂跌呢？这需要回答两个问题：一是中国的房价上涨趋势如何 ， 二是中国房价到底是否存在足够大的泡沫 。
对于第一个问题 ， 我们来看中国的房价上涨趋势 。 下图显示了2011年以来百城住宅价格上涨速度的波动 ， 可见从全国来看 ， 中国房价涨势呈现了明显的周期性 ， 时快时慢 ， 也出现过短暂的回调 。 因此整体看 ， 中国房价并不是一路上扬 。
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没有泡沫？三个证据
第二个问题：中国房价到底是否存在足够大的泡沫？要回答这个问题 ， 就需要衡量房价泡沫的大小 。
1、房价收入比失真 ， 不能反映是否存在泡沫
通常而言 ， 房价泡沫可以用房价收入比来衡量 ， 房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 。 若房价相对于收入过高 ， 往往暗示着房价中存在泡沫 。 从全球来看 ， 房价收入比在8-10 ， 可以算是很合理的房价 。 2019年 ， 中国很多城市的房价收入比都很高 。 例如 ， 深圳房价收入比达到35.2 ， 意味着深圳一个典型家庭买一套当地平均面积的房子 ， 需要全家不吃不喝35年 。 除了深圳 ， 三亚、上海、北京、厦门等地的房价收入比也都超过了20 ， 处于很高的水平 。
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