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房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫，五线小城泡沫涌动( 二 )


房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫，五线小城泡沫涌动
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然而 ， 房价收入比所衡量的房价泡沫很可能被夸大了 。 其中的原因是中国房价存在所谓的自反馈效应 ， 即房价过高时 ， 城市中较低收入群体几乎没有能力买房 ， 他们被排除出了买房群体 ， 因此能够买房的群体的平均收入水平比想象的更高 ， 这样 ， 房价便会进一步上涨 ， 因为卖房者知道有能力买房子的人群收入都很高 ， 房价涨一点也没关系 。 如此一来 ， 原来的买房群体中收入相对不那么高的人群又因为房价上涨而被排除出买房群体 ， 进而造成买房人群缩小 ， 该群体收入水平再次提高 ， 房价再次上涨 。
此时 ， 以房价收入比衡量的房价泡沫观点就站不住脚了 ， 因为房价是由高收入者的实际买房需求决定的 ， 而房价收入比度量的是所有人的平均收入 ， 两者说的不是一回事 。 随着买房人群越来越少 ， 这个群体的平均收入越来越高 ， 房价也越来越高 ， 但所有人的收入水平增长却没那么快 ， 导致房价收入比这个指标衡量房价泡沫有失偏颇 。
2、投机需求被长期限制 ， 没有形成泡沫的基础
通常而言 ， 资产价格泡沫背后的主要推动因素是投机交易的集中爆发 。 但自2010年以来 ， 房地产调控日趋严厉 ， 首当其冲的是地区限购政策的频繁出台 ， 到了2016年以后 ， 中央提出“房住不炒” ， 投机性甚至投资性的需求长期被强力限制 。 除非政策出现180度大转弯 ， 否则投机需求很难“逃出来” ， 因此也不会滋生明显的泡沫 。
3、泡沫的因素很小 ， 高房价的真正原因是住房供给少了
几乎所有的资产价格泡沫形成 ， 都是由于大量购买交易诉求导致价格持续上涨 ， 而供给通常在短期内都是比较稳定的 。 房地产也是一样 ， 供给并不会在短期内产生巨大变化 。
但在中国 ， 正是住房的供给因素 ， 在长期造成了部分城市的高房价 。 长期以来 ， 中国房地产市场的状态可以用一句话来总结：有需求的地方没供给 ， 有供给的地方没需求 。
其中 ， “有需求的地方”指的是作为人口流入地的东部地区 ， “没需求的地方”指的是作为人口流出地的中西部地区 。 而供给则指的是与住房供给紧密相关的土地供应 。 土地供应多 ， 则可以造更多的房子 ， 住房供给更多 。
与其他国家不同 ， 中国的城市土地供应是“指标化”的 ， 具体而言 ， 中央每年会给每个省份和地市审批建设用地指标 。 为了“平衡”地区间的经济发展 ， 中央在2003年和2004年分别出台了《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》、《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》 ， 将建设用地严格的“指标化” ， 并将建设用地指标逐渐向中西部倾斜（参见下图） 。 2003年以后 ， 中西部省份的土地供应占比提高 ， 东部地区土地供应占比明显下降 。
房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫，五线小城泡沫涌动
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总的来看 ， 建设用地指标等资源向中西部的倾斜 ， 改善了中西部地区的经济发展 。 但与此同时 ， 东部地区建设用地指标的限制 ， 一定程度上造成了东部地区部分城市的房价高涨 ， 因为住房供给少了 ， 但购房需求却由于人口流入而持续增加：以常住人口减去户籍人口来衡量（常住人口可理解为当地实际人口数量 ， 户籍人口可理解为来自当地、分布在全国的人口数量） ， 东部省份常住人口相对于户籍人口持续增加 ， 而中西部常住人口相对于户籍人口持续减少 。
房价中国房市悖论：北上广深没有泡沫，五线小城泡沫涌动
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放眼全球 ， 没有一个市场经济国家会像中国这样 ， 在房价高涨的人口流入地控制土地供应 ， 却在人口流出地大量建房子 。
说到这 ， 可能有人会反驳：东部大城市建设用地指标减少 ， 是因为城市用地已经很紧张 ， 没有足够的土地用于商业服务业和建造住房 。 但事实却并非如此 ， 当前东部大城市仍然存在大量的耕地和农用地 ， 例如2017年 ， 在寸土寸金的上海 ， 还有3134平方公里的农用地 ， 占整个上海行政区域土地面积的近一半 ， 而上海的建设用地总面积只有3088平方公里 ， 少于农用地面积 ， 这是令人难以想象的 。


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