江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

REITs公募REITs开闸( 二 )


例如 ， 平安证券的一份研报写道 ， 地方政府官员的任期不同会导致参与基础设施REITs的积极性存在较大分化 ， 而公募一旦取得基础设施项目完全所有权或特许经营权之后 ， 需要参与基础设施的运作、维护、后续发展 ， 这又可能与公募基金财务投资的理念和定位产生冲突 。
或扰动债基市场
对投资者来说 ， 尽管上述《指引》仍在征求意见过程中 ， 但若有意了解公募REITs的投资数据 ， 却并非无例可查 。
根据Wind资讯 ， 目前市场上有两只REITs基金 ， 一只是鹏华前海万科REITs（184801.OF） ， 另一只是上投摩根富时发达市场REITs（005613.OF） 。 前者是一只10年封闭期的混合型基金 ， 成立于2015年7月6日 ， 后者是一只开放式QDII指数基金 ， 成立于2018年4月26日 。 比较起来 ， 前者更符合——虽然并非完全符合——《指引》的要求 。
根据《指引》 ， 公募REITs采取封闭式运作 ， 投资标的是单一基础设施资产支持证券（ABS） ， 后者持有基础设施项目公司全部股权 。 基础设施包括仓储物流 ， 收费公路、机场港口等交通设施 ， 水电气热等市政设施 ， 产业园区等其他基础设施 ， 不含住宅和商业地产 。
所不同的是 ， 鹏华前海万科REITs的主要投资标的正好是商业地产 。 公告显示 ， 2015年8月7日 ， 即成立1个月之后 ， 鹏华前海万科REITs即通过增资入股的方式获得深圳市万科前海公馆建设管理公司（下称“前海公馆管理公司”）50%的股权 ， 支付的增资价款共计12.67亿元 ， 占到该只基金首募金额（30亿元）的42.23% 。
在项目资金占比方面 ， 《指引》有更严格的要求 ， 即“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额 ， 基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权” 。
在资金的募集方面 ， 《指引》提出 ， 基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售 ， 战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20% ， 且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5 年 。
【REITs公募REITs开闸】而在鹏华前海万科REITs的募集过程中 ， 作为基石投资人 ， 前海金控（前海公馆的关联方）曾以自有资金认购了3亿份（占比10%） ， 承诺基金合同生效后2年内不予转让 。
按照《指引》要求 ， 基金管理人应积极运营管理基础设施项目 ， 以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的 。
从鹏华基金发布的公告来看 ， 鹏华前海万科REITs的基金管理人也有积极参与项目管理 ， “通过持有目标公司股权、获得目标公司利润分配以及深圳万科或其指定的关联方回购目标公司股权方式 ， 获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间目标公司就前海企业公馆项目实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入” 。
定期报告显示 ， 2015-2019年年底 ， 鹏华前海万科REITs所持目标公司股权公允价值变动依次为-1798万元、-9975万元、16927.96万元、3021.96万元和243.09万元 ， 合计8420.01万元 ， 同期对目标公司的投资收益依次是1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元及0.75亿元 ， 合计3.97亿元 。
整体业绩方面 ， 截至2019年年底 ， 鹏华前海万科REITs自成立以来的份额净值增长率为29.37% ， 跑赢同期所有封闭式债基 ， 跑赢89.55%的开放式债基 ， 其业绩基准（十年期国债到期收益率+1.5%）同期收益率为21.57% 。
持有人结构方面 ， 定期报告未披露相关数据 。 不过 ， 就上市基金即鹏华前海（184801.SZ）而言 ， 截至2019年年末 ， 91.85%的份额（2.04亿份）由个人投资者持有 。
从《招募书》来看 ， 鹏华前海万科REITs主要服务于高净值客户 ， 因为无论是场外认购 ， 还是场内认购 ， 单笔最低认购份额都是10万份 。 而且 ， 从发行结果来看 ， 尽管其封闭运作期长达10年 ， 投资者的认购热情似乎并未受影响 ， 以至于募集期提前结束 ， 在6天的时间里募足30亿份 。


推荐阅读


上一篇：江瀚视野中国互联网缺大汉?当当风未平比特大陆升武斗

下一篇：乐居网连续4年人口年均增长率约20%，三水云东海投资价值凸显