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地价好了伤疤忘了痛！( 二 )


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南京卖地第一名 ， 在4月 20-30日就出现了7个地王 ， 卖地卖的太爽了 。
苏州太仓的住宅用地 ， 都能引来86家房企竞拍 ， 最后以12780元/平的楼面地价 ， 溢价15%成交 。
今天福州闽侯今年第三次土拍打响 ， 全部突破最高限价 ， 溢价率全部高达50% ， 土拍火爆势头强劲！
连武汉的土拍行情都不错 ， 4月24日经开万家湖的地 ， 有15家房企抢 ， 最后溢价29%成交 ， 楼面价7878元/平米 ， 再创历史新高 。
各地方也都在积极卖地 ， 今年300个城市一季度卖地同比下滑一成 。
但这个成绩已经不错了！因为很多地方把卖地都推迟到了四五月份 。
为什么四五月很多城市会大量供地呢 ， 有几个原因 。
第一 ， 今年是疫情危机年 ， 花钱多 ， 政府财政紧张 ， 出于财政诉求 ， 各地需要多卖地 ， 四五月疫情逐渐缓解 ， 楼市行情在好转 。
第二 ， 今年经济形势不好 ， 需要加紧多卖地 ， 这样下半年房地产投资增速才会上来 ， 以此拉动经济增长 。
第三 ， 受疫情影响 ， 楼市行情尚未完全复苏到正常时期 ， 政府需要卖一些好的地 ， 让土拍市场热起来 ， 这样才能抬高市场的信心啊！
地价起来了 ， 售楼处和中介们就有宣传的话题了 ， 比如面粉贵了 ， 以后面包也会涨 ， 你们还不赶快入市？
我估计随着货币放水 ， 房企销售元气恢复 ， 融资容易有钱了 ， 接下来土拍市场还会更火热起来 。
因为房企都是这德行 ， 手里有钱就狂妄拿地 ， 谁还会记得上一轮高价拿到的那些地王 ， 最后只能暗自神伤 。
2016年 ， 因为中央信贷政策宽松 ， 手有余钱的房企们在土地市场上竞相抬价 ， 一年时间内制造超过340宗地王 ， 创下历史记录 ， 不断刷新各地的单价、总价地王纪录 。
抢地时很开心 ， 预期未来房价还要涨到天上去 。
而一旦面临宏观去杠杆 ， 融资收紧 ， 房企就要哭了 。
看看过去几年拍出的地王 ， 现在怎么样了？都能卖出高房价吗？
我查了几个主要的热点城市 。
1、上海地王 ， 2016年8月融信在2016年以总价110.1亿元 ， 楼板价10.03万元/平方米拿下 ， 后来万科以“操盘手”身份入股 ， 拿下项目49%的股权 。
今年4月底 ， 这个项目终于上市了 ， 首批入市房源平均单价约12.98万元/平方米 。
历经三年多时间 ， 财务成本不知道多少 ， 但这个售价估计也没赚什么钱 。
而当时预期很高 ， 业内预测卖到18万 。
可是政策无法顾及这么多 ， 火热的土拍之后 ， 上海便迎来了限购限贷限价多重调控 ， 吊打地王 。
2、苏州最贵的地王 ， 是2018年中铁建在姑苏区拿下的 ， 楼面地价4.3万/平米 。
但姑苏区限价就是4万 ， 这就很惨了 ， 光地价就亏本 ， 别说房价了 。
项目现在还在规划中 ， 不知道何时上市 ， 估计拖这么久 ， 也是等待限价放松吧 。
【地价好了伤疤忘了痛！】3、深圳地王 ， 2015年12月 ， 泰禾拿下了宝安尖岗山的地 ， 8万的楼面地价 ， 今年终于要面市了 ， 据说泰禾深圳院子要卖到25万/平米 。
历经四年多 ， 其实也是在拖延入市 ， 等待房价上涨 ， 所幸的是深圳市场确实很火 ， 但新盘还是限价的 ， 不知道能不能批到25万 。
可泰禾资金链出现问题了 ， 全国多个项目停工 ， 这可能也会影响到这个地王项目的销售 。
4、杭州 ， 2016-2018年 ， 杭州出了很多地王 ， 4万以上的地价遍地开花 。
2016年杭州楼市才兴起 ， 所以当年的地王基本上都能盈利 ， 比如凤起潮鸣、杭州壹号院两个项目的房地差都有两三万多 ， 都是能赚不少钱的 。
但后面两年的很多地王成本价太高 ， 房价只比地价高几千块的 ， 基本上都要亏损 ， 比如下图最后的那5个项目 ， 房地差都在1万以下 ， 很难盈利 。


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