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地价好了伤疤忘了痛！

昨天央行在答采访人员问里面说到 ， 今年一季度 ， 受疫情冲击影响 ， 我国宏观杠杆率有显著的上升 。
宏观杠杆率是债务总规模与GDP的比值 。
2020年一季度 ， 我国经济出现负增长 ， 实际GDP同比下降了6.8% ， 名义GDP同比下降了5.3% 。
实体经济杠杆率大幅攀升 ， 从2019年末的245.4%升至259.3% ， 一个季度上升了13.9个百分点 。
这是什么概念呢？
2017年以来 ， 我国宏观杠杆率总体保持稳定 ， 2018年还实现净下降 ， 2019年仅上升约5.7个百分点 ， 增幅远低于2008至2016年年均增长10个百分点的水平 ， 初步实现稳杠杆目标 。
而今年受疫情影响 ， 为了加快企业复工复产 ， 实现经济复苏 ， 所以宏观杠杆率又加速上升了 。
具体到各部门 ， 居民和政府部门加杠杆都很少 ， 主要是非金融企业的杠杆率有显著上升 ， 从2019年末的151.3%上升至161.1% ， 提高了9.8个百分点 ， 贡献了7成 ， 而居民只贡献了14% ， 政府贡献16% 。
今年居民加杠杆有限 ， 主要也是疫情影响 ， 大家对未来收入增长预期比较悲观 ， 而且很多人收入确实在下滑 ， 也不敢加杠杆消费 ， 另外因为怕疫情感染 ， 很多人也不敢出去多消费 。
从居民各类贷款来看 ， 一季度 ， 居民短期消费贷下降11.3% ， 而住房按揭贷款与居民经营性贷款则分别上升15.3%和13.0% 。
今年一季度房地产成交低迷 ， 全国销售面积同比下滑了26% ， 但居民住房按揭贷款仍有一定幅度上升 ， 确实有点反常 。
我估计这可能是由于很多年前买的房子 ， 贷款发放延迟到今年一季度的原因 ， 所以没有完全体现出2月份销售下滑 。
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从上图可以看出 ， 很明显 ， 2011-2016年杠杆率一直在上升 ， 尤其是2015到2016年杠杆率上升很快 ， 后面几年就比较稳定了 。
而今年以来 ， 又明显上升了 。
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各部门的宏观杠杆率（数据来源国家金融与发展实验室）
如果时间拉长来看 ， 2009年和2012年都上升比较快 ， 然后就要数今年了 。
企业杠杆率提升 ， 我觉得对房企来说 ， 直接获益的就是国企、央企了 ， 他们融资的难度要比一般房企容易的多 ， 银行愿意贷给他们 ， 发债也容易 。
国企央企有钱的结果就是 ， 赶快去抢地 。
2015、2016年那一拨大放水 ， 全国地王 ， 有一半是国企央企制造出来的 。
信达、金茂、华侨城、招商、中国电建(601669,股吧)、鲁能集团、葛洲坝(600068,股吧)、保利、中铁、中冶、中海等央企拿地都跟不要钱似的 。
2020年以来 ， 春节前、后北京市土地交易市场密集出让的10宗涉宅地块 ， 无一例外 ， 都被国企、央企拿走了 。
另外不管是上海还是广州 ， 今年资金充足的国企、央企拿地都很积极 。
相反是民企 ， 因为销售影响 ， 大都在收缩拿地 ， 连恒大碧桂园一季度拿地都很少 。
随着疫情的消退 ， 市场逐渐恢复 ， 而各地这几个月都在积极救房企 ， 加上降准降息 ， 今年房企发债融资也容易多了 ， 毕竟有钱才能去拿地嘛 。
近期 ， 很多城市的土拍市场热度又增加了 。
中原地产研究中心统计数据显示：
1-4月 ， 50城卖地1.22万亿 ， 4月 ， 50城市合计土地出让5044.7亿 ， 同比上涨37% 。
这也是年内首次单月突破5000亿 。
不仅仅是卖地金额明显上涨 ， 溢价率也出现了明显的上行 ，4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位 。
平均溢价率高达15.54% ， 3月份为12.58% 。
以下图表来自中原地产
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