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服务碧桂园服务发债近40亿港元，大规模并购在即？( 二 )


业绩虽强劲增长
但毛利率下滑、商誉激增7亿
受益于“宇宙第一房企”碧桂园的光环及强大的并购能力 ， 2019年碧桂园服务合同管理面积、收费管理面积达6.85亿平方米、2.76亿平方米 ， 分别同比增长35.6%和52.1%；实现营业收入96.45亿元 ， 同比上年增长106.3%；实现净利润17.18亿元 ， 同比上年增长83.9% 。
其中 ， 物业管理服务收入58.17亿元 ， 同比增速68.8%；包括家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务在内的社区增值服务收入8.65亿元 ， 同比增速107.4% 。
整体毛利由上年末17.61亿元增加约12.91亿元至30.52亿元 ， 涨幅约73.3% 。
纵向来看 ， 这是碧桂园服务自2015年以来最强劲的增势；横向比较 ， 这一成绩在业内傲视群雄 。
服务碧桂园服务发债近40亿港元，大规模并购在即？
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图源： 嘉和家业物业服务研究院
令人意外的是 ， 如此强劲的增速之下 ， 碧桂园服务的整体毛利率并没有提高 ， 反而由截至2018年12月31日止年度的约37.7%下降6.1个百分点至约31.6% 。 受毛利率影响 ， 净利率则由23.5%下降5.68个百分点至17.82% 。
服务碧桂园服务发债近40亿港元，大规模并购在即？
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数据来源：碧桂园服务财报
碧桂园在年报中解释称 ， 总体毛利率下降主要是受新项目及“三供一业”（中央企业的物业管理服务和供热业务）业务毛利率低于集团平均毛利率所致 。
另一方面 ， 随着并购规模扩大 ， 碧桂园服务商誉激增 。 截至2019年末 ， 碧桂园服务账上商誉净值为12.2亿元 ， 占集团总资产的10% 。 其中包括2019年并购增加的7.12亿元 ， 2018年并购增加的5.05亿元 。 而在2017年末 ， 这一指标仅为257万元 ， 两年增长476倍 ， 足见并购之猛 。
对商誉而言 ， 按照现行的会计处理准则 ， 需要在每年年末对其进行减值测试 。 减值测试结果表明发生减值的 ， 需计提减值准备 ， 确认减值损失并计入当期损益 ， 减值损失一旦确认即不得转回 。 这意味着 ， 商誉会影响公司的净利润 。
资产负债方面 ， 碧桂园服务2019年总资产为122.69亿元 ， 总负债为65.90亿元 ， 资产负债率53.71% ， 流动负债所占比例较大为64.27亿元 。
流动资产中 ， 贸易及其他应收款项涨幅明显 ， 较2018年同期7.88亿元上涨154.31%至20.04亿元 ， 来自第三方的贸易应收款项金额为16.32亿元 ， 占集团资产总额的13% 。
服务碧桂园服务发债近40亿港元，大规模并购在即？
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数据来源：碧桂园服务财报
基于应收款项的预期信贷亏损风险 ， 碧桂园服务对2019 年12月31日的贸易应收款项作出5786.8万元的亏损拨备 。
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跑马圈地
物管江湖谁主沉浮？
自房地产开发由“黄金时代”进入“白银时代” ， 浩浩荡荡了几十年的增量市场已逼近边缘 ， 物业管理逐渐成为地产商角力的又一主要战场 ， 头部企业纷纷向规模化进发 。
根据嘉和家业监测的数据来看 ， 2019年百强物企的管理规模的集中度超35% ， 而同期百强房企规模的集中度已经高达73% 。 显然 ， 在物管行业 ， 收并购行为仍大有可为 。
目前除了碧桂园物业 ， 各大房企都以逐鹿江湖的姿态在物管圈闯荡 。
3月10日 ， 有媒体消息爆出 ， 万科物业已入股天骄物业 ， 持股51%成为其控股股东 。 据悉 ， 天骄物业接管物业类型涵盖产业园区、物流园区、商业综合体、购物中心、商务写字楼、公共设施、高档公寓、住宅、别墅等 。
去年底 ， 通过和戴德梁行签约成立合资公司 ， 万科物业进一步拓展商业物业服务和设施管理领域 ， 表示新公司将集中各方优势 ， 聚焦商业物业及资产管理、综合设施管理等 。 公开资料显示 ， 万物戴德梁行在大中华区的商业物管和设施管理的项目覆盖80多个城市 ， 管理物业项目超1000个 ， 万科此举不难看出其在物业行业加速扩张的野心 。


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