看不懂浦东的房价，怎么都看不懂( 二 )
各位仔细想想 ， 为什么以上这些现象会集中发生在浦东 ， 是巧合吗？还是背后有什么值得深挖的原因
想要看懂奇迹 ， 必须先看懂浦东的楼市格局
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我们先一起来抽丝剥茧 ， 看看藏在上海房价里的板块秘密
浦西大家应该都知道 ， 房价是跟着环线走的 ， 所有的定价前提 ， 很少会先看配套和交通 ， 而是先看 ， 环线
? 内环内的一手房定价 ， 均价大概在13w左右
? 内中环的一手房定价 ， 均价在9w—10w左右
? 外环的一手房定价 ， 均价在4.3w左右
在这片传统的城区 ， 所谓的楼市环线论依旧坚挺的存在着 ， 人和环线是呈不断向外扩散的趋势
但如果你反过来看整个浦东的发展 ， 会发现浦东已经很难有明显的环线差异了 ， 也就是不会再按环线来定义房价
举几个例子可能更直观一些
? 外环外的保利首创颂已经卖到了单价6.95w ， 远超外环的新房价格体系
? 张江还要往东的唐镇板块 ， 靠近龙东大道的大名城(600094,股吧)紫金九号 ， 可以卖到6.7w
? 快跑到外高桥(600648,股吧)的森兰板块 ， 森兰壹公馆竟然也卖到了5.8w
? 比迪士尼到市区还要远的祝桥板块 ， 公元2040竟然也可以定到4.5w
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你会发现 ， 浦东的房价体系怎么这么神奇 ， 不按环线套路走的啊 ， 祝桥怎么也可以比肩浦西外环了
但如果你在浦东多走几个板块多看几个房子 ， 就会明白：所有在浦西的定价标准 ， 到了浦东 ， 全部都被打散了
这里的定价体系 ， 只有一个标准 ， 围绕着板块和产业的联动 ， 产业的注入才会真正意义上颠覆地段远近的概念
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究竟是什么原因支撑浦东楼市这么快的起势？从一些数据和现象我试图剖解一些原因
首先 ， 产业强势是达成一致的 。 在上海规划内的产业园区中 ， 浦东的产业园区收录是最多的 ， 甚至接近第2名与第3名的数量总和
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而且浦东的产业分布有一些很有意思的特点 ， 大的产业园区被摊薄到整个区的内部和边缘段 ， 撑起了整个的骨架和血肉
而小的产业并不会打散 ， 依旧会集聚在大的产业园区内 ， 支起了能与骨肉联动的手和脚
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就这样从骨架到血肉再到手脚并起 ， 盘活了整个浦东产业内外部的驱动
对于浦东来说 ， 从政策引入企业再到吸引人才 ， 这还都是起步 ， 而下一步 ， 就是基础设施的填充和完善
从这个切面来说 ， 浦东也的确在做很大的改变
先来看看交通路网 。 上海市城市2017-2036总体规划中 ， 明确提出未来将规划增强浦东枢纽对外快速集散路网 ， 届时区域内会形成“三纵五横”的快速路网
未来这样密集的交通路网 ， 也会逐步补齐浦东的交通短板
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在填漏补缺阶段 ， 其实浦东也在做与浦西的道路对接和联动
比如龙东大道的延伸段 ， 可以无缝实现郊环到内环线的连接 ， 比如浦东的外环高速段,和中环线直接距离非常近
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浦东的道路建设和填充 ， 其实和浦西大相径庭 ， 很大的原因就是起点的规划更高 ， 供给更强
04
但单单有政策、产业、人口 ， 最后到交通、城建这样的填充 ， 其实还撑不起浦东的房价体系 。
还有一点不能被忽视的 ， 就是教育
新区的起步一般都有这个阶段 ， 从产业到人口到基础建设 ， 最后引入好的学校来完成起势
这也是为什么 ， 今年的虹桥浦东利好这么多 ， 没有好的学区的项目依旧会面临着购买力的纠结
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