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公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流

4月30日 ， 中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》） ， 并出台配套指引 。 境内基础设施领域公募REITs试点正式起步 。 根据《通知》 ， 基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区七大领域 。
对于不动产金融行业的从业者 ， 没有什么消息比真REITs时代的加速到来 ， 更能让人雀跃了 。 REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信托基金 ， 简单来说 ， 就是把能够产生持续、稳定现金流的不动产进行证券化 ， 由专业的机构进行投资、经营、管理 ， 并将收益分配给投资人 。
在海外市场 ， REITs已经是一种比较成熟的金融产品 。 以美国为例 ， 市场中开发商市值占比微小 ， 而私募地产基金、CMBS、私募公募REITs才是市场的主力 。 作为基础资产的商业物业在获取租金及享有资产升值收益的同时 ， 也为二级市场投资者提供长期稳定的收益 ， 为原始权益人提供流动性和退出路径 。
公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流
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REITs结构示意
为什么在当下推出REITs呢？
疫情之后 ， 全球经济增长乏力 。 出台基础设施领域的REITs文件 ， 以REITs促进基建市场的盘活 ， 为基础设施建设项目拓展资金来源 ， 优化市场主体的股债结构 ， 最终将服务于实体经济 。 与此相对应 ， 我们关注到 ， 不久前 ， 国家发改委首次就“新基建”概念和内涵作出正式的解释：“新型基础设施是以新发展理念为引领 ， 以技术创新为驱动 ， 以信息网络为基础 ， 面向高质量发展需要 ， 提供数字转型、智能升级、融合创新等服务的基础设施体系 。 ”多管齐下 ， 让经济尽快走出低谷 ， 为经济转型发展提供新动力(310328) 。
公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流
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央视官宣“新基建”七大领域
园区资产：优质的证券化底层资产
2020年开局 ， 商办市场可谓经历了“冰与火之歌” 。 根据戴德梁行甲写报告 ， 一季度京沪广深租金全部小幅下跌 ， 其中深圳下跌幅度最大 ， 为－3% ， 北京下跌1.3% ， 上海下跌0.8％ ， 最抗跌的是广州 ， 下跌幅度只有0.6% 。 业主及资管机构 ， 多感到租户议价能力增强 ， 及来自于租户更综合、更精细化的配套服务需求对传统商办产品的挑战 。
【公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质 ， 可以持续产生现金流】与此同时 ， 我们看到了在细分领域 ， 受疫情影响及经济转型的推动 ， 催生出新的趋势：其中就包括园区 ， 主要体现为对智慧楼宇、智慧园区的需求增加 ， 交通便利、配套齐全的园区办公产品 ， 对核心区的替代性增强 。
园区资产证券化可行性简析
（1）产业园区？产业地产？
搜索百度百科产业园定义 ， 是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境 。 它的类型十分丰富 ， 包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区等以及近来各地陆续提出的产业新城、科技新城等 。
摘自MBA智库：“世界上第一批产业地产可以追溯到20 世纪20 年代的英国和美国 。 在中国 ， “园区”是一个集合名词 ， 除包括了上述各种“园”和“区”的内涵之外 ， 还有各种新的类型 ， 如总部基地、产业转移园区等” 。
本文所述的园区与“产业地产”的概念并不完全一致 。 在“拿地+产业定位+开发建设+产业导入+平台运营”的链条上 ， “产业地产”专注“拿地+开发” ， 而园区注重“产业导入+平台运营” ， 以提升项目现金流及资产价值为导向 ， 与传统的配套住宅拿地、产业新城模式有本质区别 。
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