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公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流( 二 )


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GAM 北京昌平•智汇中心科技园
（2）园区是优质的证券化底层资产
本文所述园区与仓储物流、长租公寓、写字楼、零售物业特点相似 ， 都是可以持续、稳定产生现金流的资产 ， 其收益来源一般包括租金、物业费、企业服务、增值服务等 。 可以作为资产证券化的底层资产 。 当然 ， 在具体项目的经营过程中 ， 园区涉及综合运用土地、财政、人才、产业、补贴等多重手段 ， 其运营管理较标准办公产品更加多元；而国内对园区产品的需求受政策、产业发展周期的影响较大 ， 加大了园区持续发展的难度 ， 对专业化运营管理提出更高的要求 。
公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流
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商业不动产分类
一般来说 ， 园区产品可以提供办公 ， 以及研发、小试、中试等空间 ， 满足办公、研发、简单生产和仓储的需求 。 从行业角度 ， 不同园区可能会有科技、文创、大健康等不同的主导产业 ， 并辅以各产业所需的配套服务 。 规模较大的园区 ， 一般也会配套公寓、配套商业服务等多种综合性产品 。 其中 ， 提供办公空间的科技园、产业园 ， 与传统写字楼产品的界限 ， 也愈发模糊 。

公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流
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GAM资产管理目标
（3）园区对经济发展的驱动作用
园区内集合了政府政策、行业企业、人才和运营管理机构 ， 一言以蔽之 ， 园区物业是产业转型及升级的物理载体 ， 是各类产业成长、新基建经济活动发生的重要平台 。
公募reits嘉丰达：公募REITs试点下的产业园区：资产优质，可以持续产生现金流
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GAM杭州滨江科技园区•智汇岛：园区产业服务综合平台
公募REITs试点下的产业园区
1. 园区资产证券化现状
虽然园区与经济、产业的发展密不可分 ， 但其证券化案例比之公寓、物流、核心区写字楼可谓寥寥无几 。 据统计 ， 2014年至2019年7月 ， 成功发行的138单CMBS及REITs产品中 ， 产业园类的只有14单 ， 物流园就占据了其中的10单 。 工业园和商务园在五年半的时间里各自仅仅发行了两单 。
我们分析 ， 我国的园区经营模式尚处在转型过程之中 ， 其中符合证券化的底层资产数量并不如其他类型资产 ， 以华夏幸福(600340,股吧)、中电光谷、亿达中国等传统产业地产商为例 ， 总营收主要靠物业销售贡献 ， 运营收入并不突出 。 加之政府背景的平台公司在园区业主中占有很大的比例 ， 他们可以通过贷款、低息债券等其他方式获得资金 。 依托于工业用地的园区资产 ， 在流动性上不如标准写字楼 。 此外 ， 发行机构、投资人对园区的认识也有一个逐渐清晰的过程 。
2.公募REITs试点下的产业园区
通知明确规定了基础设施REITs试点的重点区域、重点行业、优质项目条件、以及加强融资用途管理 。 我们非常高兴的看到 ， 政策把园区从房地产中划出 。 针对此次试点中的园区资产 ， 以下是我们初步的梳理：
（1）从区域上来说 ， 试点聚焦重点区域 ， 支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点 。 新基建相关智慧城市、智慧园区、智慧社区发展 ， 相关的产业、行业、人才将优先在核心城市布局并形成规模发展 。 在我们长期观测的区域中 ， 上海高流动性、北京中心定位、广深得益于大湾区整整推动、杭州作为数字城市的代表等城市和区域 ， 将持续获得资本市场的看好 ， 以及机构投资人的积极布局 。
（2）从资产类别角度 ， 《通知》优先支持的主要是基础设施补短板行业 ， 对高科技园区、特色产业园为“鼓励” 。 推断前期底层资产 ， 可能上述基础设施补短板行业项目为主 。
（3）对资产的要求 ， 与国际主流REITs靠拢 ， 包括权属清晰 ， 具有成熟的经营模式 ， 稳定经营3年以上 ， 不依赖于第三方补贴等非经常性收入等 。 适合园区公募REITs实践的 ， 可能是位于上述核心区域、产权明晰、产业符合政策导向的 ， 从收入上 ， 不宜是以政府补贴（付费）为主要收入来源；从运营阶段上 ， 主要是进进入稳定期的项目 。 如之前分析 ， 初期符合资产准入的园区可能较为稀少 ， 但对进一步明确园区经营模式将产生引导作用 。


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