万州微视界你真的了解房地产吗？楼市产品迭代和市场分化，已经超乎你的想象楼市的周期论中国楼市的市场演变楼市产品迭代与价值结语：( 二 )

当时住房的刚需市场就是这个特点，因为房价每时每刻都在变动，今早买房，在城市里有一个窝，这是首先要考虑的问题，至于是不是学区房，房子的日照够不够，楼间距大不大，户型合理与否，都不是主要的决策点。
刚需市场比较低的消费要求，宽松的货币和住房信贷政策，可观的行业利润，促使更多的行业进入地方开发大军，中国的产业“脱实向虚” ，大概也是从这个时候开始的。

分化阶段

2008年开始一直到第二波楼市高潮结束（2017年），大约十年时间，中国房地产的刚需阶段，也就是“买房不问出处”的阶段，基本结束。
当然这种时间的延伸不是戛然而止的，刚需市场最为旺盛的后期，市场上已经开始出现其他的住房概念。学区房、改善房、郊区洋房、投资性公寓、写字楼、养老房等多元化的概念。
1、学区房
学区房是中国特有的一种奇葩特色产品。 “学位不重要，学区房重要”这种尴尬的论调，就说明了问题。但学区房大部分属于存量房的交易， “铁打的学区房，流动的学生” ，学区房就是在这样一波接一波的传递中，价格一浪高过一浪的。追根究底，还是教育资源的不公平和不充分，造成的这个学区房概念。随着优势教育资源的逐步改善和分化，学区房也许有一天就会消失。

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2、改善房
改善房这个概念，压根儿就是针对80后的刚需购房策划的。
为什么叫改善？
面积小，户型小，要改善。
【万州微视界你真的了解房地产吗？楼市产品迭代和市场分化，已经超乎你的想象楼市的周期论中国楼市的市场演变楼市产品迭代与价值结语：】房子质量差，物业差，要改善。
房子位置差，交通差，要改善。
这些原来就是80后们，刚需购房阶段的“历史遗留问题” 。
改善房的概念就是这样而来，但这批80后客户，可都是历经楼市历练的“江湖高手” ，从楼盘规划到房子户型，从楼间距到日照指数，从绿化面积到车位配比，从物业收费到服务标准，从以前的行业信息壁垒，到现在的“打明牌” ，这些客户是极其不好忽悠和伺候的。
改善房的市场一直存在，但又极其理性，只有是真的好房子，他们才会下手。所以改善性住房，就是中国楼市持续时期最长的一个市场阶段，也是检验房子品质的市场，只有足够好的房子，才能在这个市场有一席之地。
因为，这是一个需求方的市场。

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3、郊区洋房
这个市场，我们统称为郊区洋房。
但不仅仅是洋房，还有别墅，联排别墅与独栋别墅。
这不仅是一个高端的市场，
还是一个高级的市场。
所谓高端，是指产品，无论从设计到建造，无论从工艺到品牌，均是一流和一线的。
所谓高级，是指买卖双方。
买家要么是事业有成，小有成就，要么是行业翘楚，一方巨头，对待房子这个产品，会有专业和多元化的需求，居住仅仅是一个最低级别的考量标准。
卖家所处的领域和市场，也不是一般的小房企敢于涉足的，这个市场是需要品牌支撑的同时，还要能拿出顶级的产品，缺一不可。
所以，注定这是一个高端的、高级的、小众的市场。
买房的人，买的不仅仅是房子，更多的是生活与身份，传承的是财富与地位。
卖房的企业，卖的也不仅仅是房子，更多的是服务与圈子，提供的是艺术品级别的奢华。
这个市场是楼市的“食物链顶端” ，也是房子的最高级别，是理想的财富承载方式。