9003个千万级长租项目，打包卖了900万，地产系公寓品牌止损求生
本文转载自公众号“公寓次世代” ， 
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公寓次世代原创??
文 / ZZ
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如今的长租公寓 ， 外面的人想进来 ， 里面的人想出去 ， 曾被早期公寓创业者称为“野蛮人”、实力雄厚的地产系品牌 ， 陆续开始止损求生 。
一
3个千万级项目 ， 打包卖了900万
上周 ， 一个业内朋友爆料 ， 曾计划3年开100万间长租公寓的地产系品牌 ， 从去年底到今年初 ， 陆续卖掉了广州4个项目 ， 只留下2个能盈利的项目 ， “年后有3个项目是打包卖的 ， 总价900万 ， 其中一个项目原先设计装修就花了近2000万” 。 
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图片来自该公寓官网
“这几个长租项目一直在亏损” ， 底层原因 ， 还是之前物业成本太贵 ， “挂上他们地产系公寓的品牌 ， 又必须高配” ， 疫情影响下 ， 这些高端公寓空置率更高了 。
财大气粗的地产系在断臂求生上非常果决 ， “他们总公司通知 ， 今年开始 ， 单个项目必须自负盈亏 ， 长租业务这块 ， 以前的成本还算在以前 ， 所以 ， 这4个亏损项目一卖 ， 他们长租业务就开始有了营收 ， 若继续经营 ， 每个月还要继续亏损 ， 于是就都卖掉了” 。
大出血卖项目 ， 是他们一定要走的一步棋 ， “这些长租项目之前是他们买卖部门做的 ， 资金雄厚 ， 一个项目投资一两千万不算什么 ， 现在不一样了 ， 他们整个公司都面临着危机” 。
最近 ， 这家地产系刚做过一轮架构调整 ， 惊动了整个地产圈 。 特色小镇、养老地产、长租公寓……曾多面开花的开发商 ， 这两年在多个新业务上翦羽而归 ， 不得不“弃卒保车” ， 砍掉亏损 ， 节省费用 。
二
每天都在看项目 ， 一天3、4个
对于长租公寓的弄潮者 ， 这个看起来“最坏的时代” ， 也是最好的时代 ， 前浪不断消失 ， 后浪又奔涌上来 。
上海的小风（化名）年后 ， 从原来别的生意上 ， 开始与机构合作收购长租项目 ， “市场上现在转让的项目特别多 ， 我几乎每天都在看项目 ， 一天3、4个” 。
对于开发商 ， 早期高价拿的那些项目 ， 扔了亏 ， 留着继续亏 ， 有的项目开业后也没经营 ， 还有的物业开发商本来要拿 ， 最后又放弃了 ， “地产系的项目预计一两个月后 ， 会有比较多抛出来” ， 他更愿意谈 ， 因为证照齐全 ， 谈起来也比较爽快 。
最近他们谈下来一个地产系项目 ， “这栋楼之前做的是涉外租赁的服务式公寓 ， 资产方40亿买过来 ， 做了整装 ， 我们谈了8个楼面 ， 一个楼面一年租金300万 ， 以后还是做涉外型的出租公寓” 。
但受疫情的影响 ， 当下的涉外租赁市场并不乐观 ， 客流减少了2/3 ， 小风和合伙人看中的是这个项目的地段 ， 不仅在上海市中心 ， 离地铁也十分近 ， “我们看好它的长期回报 ， 做好了亏半年的准备” 。
酒店也是小风更愿意谈的项目 ， “酒店转让的很多 ， 这类项目适合长短租结合 ， 运营空间更大 ， 只是在内部需要做一些改造 ， 比如传统酒店房间是不能做饭的 ， 如果用来做长租 ， 就要解决做饭的问题” 。
具体来说 ， 小风选择项目有这几个标准：
第一 ， 底盘价便宜 。 长租或酒店项目 ， 运营方大多数是“二房东” ， 也是租来的项目 ， 转让费不多 ， 但和大业主签的租金太高 ， 就不能要 。
第二 ， 地段、装修尽量要好 。 比如在上海外环、装修又比较低端的项目 ， 基本就不会去拿 。
第三 ， 和大业主续签的几率比较大 。 “并购项目的第一周期 ， 2-3年内 ， 盈利的几率不大 ， 能保本就不错了 ， 我们重点考虑的是第二周期 ， 这是个长线生意 ， 一个长一点的项目 ， 起码要运营十几年 ， 因此 ， 旧改的成本、证照是否齐全、有没有办特行 ， 与大业主持续合作的可能性 ， 更加重要” ， 项目有夹层 ， 存在安全隐患 ， 他们一概都不会考虑 。
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