##一份官方报告，传递楼市重要信息！
对于高房价 ， 官方终于忍不住了！
据财联社报道 ， 广东省统计局近日发布了一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告 ， 其中指出了房地产对于广东经济发展的两面性 ， 同时也透露了一些楼市重要信息 。
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广东楼市 ， 看点有哪些？
1、房地产之于广东 ， 功不可没 。 改革开放后 ， 大量人口流入广东 ， 带动了当地房地产迅速发展 。 据报告统计 ， 1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1% ， 年均拉动经济增长0.5% 。
到2018年 ， 广东房地产业税收收入3406.03亿元 ， 占税收收入的14.4%；房地产业增加值8022.41亿元 ， 占地区生产总值的比重为8.2% ， 占第三产业的比重为15.2% 。
2、房企的资产增速与房价增速正相关 。 截至2018年过去6年 ， 广东全省房地产业企业总资产比2013年末增长169.6% ， 年平均增速21.9% 。 投资规模年平均增速为17.3% 。
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房企资产规模的增长 ， 意味着有了钱可以拿很多地 ， 投资规模大增 ， 表现出来的就是土地和房屋价格的不断上涨 。
仅以深圳西乡片区为例 ， 乐有家数据显示 ， 截至2018年过去5年 ， 西乡片区二手住宅成交均价上涨幅度达到了93.91% ， 比深圳二手住宅均价5年涨幅高出10% 。 其中2014-2016年 ， 二手住宅成交均价以每年8000元/㎡左右的趋势增长；2016-2018年 ， 以每年4000元/㎡左右的价格增长 。
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3、广东房企整体债务水平过高 。 疯狂的拿地必定意味着负债率的上升 。 据报告数据 ， 2018年广东房地产开发企业的资产负债率为79.9% ， 其中资产负债率超过80%的有4899家 ， 超过100%的有1305家 。 而2018年广东开发投资在1亿以下的企业3516家 ， 占全部企业比重高达40.3% 。
负债高对于现金流充足的大型房企尚可 ， 但对于众多资产规模小的中小房企来说 ， 一旦需求不足 ， 就不得不断臂求生 ， 以价换量 ， 严重的资金链也会出问题 。
4、分化明显、以价换量 。 分化在全国房地产市场不断上演 ， 广东拥有两大一线城市 ， 尽管都在不断吸金 ， 但这些资金在广东的分布其实并不均匀 。
截至2018年 ， 珠三角核心区的房企数占比为67.2% ， 销售面积占全省比重为65.3% ， 营业收入占全省比重为83.7% 。 粤东西北地区房地产开发与珠三角地区存在很大的分化 。
而这种分化 ， 在今年疫情之下 ， 体现得淋漓尽致 。 据保利投顾研究院数据 ， 清远、韶关、肇庆等地 ， 由于疫情影响 ， 当地房价均有较大的降价幅度 ， 而深莞惠核心区依然上涨 。
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显然 ， 粤西北地区楼市的以价换量与大湾区逆势上涨形成了鲜明的对比 。
高房价：广东心头的痛！
平心而论 ， 四大一线城市中 ， 广州房价总体还是能让人接受的 ， 但深圳的高房价却是广东的老大难问题 。
从房价收入比看 ， 2019年上半年广州和深圳分别为16.8和36.1 ， 北京和上海分别为24.9和24.6 。 而在发达国家 ， 房价收入比超过6 ， 就可视为泡沫区 。 所谓房价收入比,即房屋总价与城市居民家庭年收入总额之比 ， 比值越高 ， 买房越难 。
我们以深圳房价为例 ， 看一看高房价背后真实的一面：
1、千万豪宅 ， 8千都租不出 。 在宝安不少城中村 ， 疫情过后房屋租金都有不同程度的下跌 。 甚至有新闻报道称 ， 千万豪宅8千都租不出 。
咱们算一算 ， 1000万的房子 ， 即使8000块租出去了 ， 一年收租9万6 ， 年资产收益率也仅0.96% ， 不到1% ， 连定期存款都不如；如果拿去卖 ， 千万豪宅能接手的买家少之又少 ， 成交等候时间基本以年来计算 。
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