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房地产“宽松”出来的资金， 不能流入楼市

李一戈
中央政治局5月15日召开会议提出 ， 积极的财政政策要更加积极有为 ， 稳健的货币政策要更加灵活适度 。 而4月17日召开的中央政治局会议已明确提出 ， 提高赤字率 ， 发行抗疫特别国债 ， 增加地方政府专项债券 。
今年政府工作报告应该会对特别国债作出安排 。 根据专家的分析 ， 预计今年我国国债和地方政府债券的发行规模将分别为5.2万亿元和6.1万亿元 ， 分别较上年增加9960亿元和1.76万亿元 。
而今年1月6日央行全面降准0.5个百分点 ， 释放长期资金约8000多亿元；3月16日普惠金融定向降准 ， 释放5500亿元资金；4月对中小银行定向降准1个百分点 ， 释放4000亿元资金 。 总计释放了超过1.75万亿元资金 。
以上几项加起来的资金约有4.5万亿元 。 与西方一些主要经济体肆无忌惮的货币放水相比 ， 我们国家的财政货币政策已是相当克制 。
虽然没公开说 ， 理智上也不认同房地产救市的想法 ， 但很多地产界人士内心是窃喜不已的 ， 以为所在行业又能分一大杯羹 。 这些资金的投向 ， 有些已有明确指引 ， 有的尚待明确 ， 但有一点可以肯定 ， 就是不允许流入房地产市场 。
财政部4月3日要求 ， 地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目 。 4月17日 ， 中央政治局会议再次重申 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 4月22日 ， 银保监会首席风险官肖远企在国新办新闻发布会上表示 ， 银保监会要求银行一定要监控资金流向 ， 对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正 。 5月10日央行发布2020年第一季度中国货币政策执行报告指出 ， 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性 。
我之所以不厌其烦地摘引中央和监管部门的这些政策表述 ， 就是要提醒房地产从业人员 ， 即便是经济面临巨大的下行压力 ， 国家也没有用房地产来托底的想法 。
1998年应对亚洲金融危机 ， 2008年应对全球金融危机 ， 房地产刺激经济确实起到了立竿见影的作用 。 为什么现在不能再用这个手段？我个人认为 ， 至少有两点 。
一是与房地产有关的信贷已经占据整个信贷总量的最大份额 ， 如果再让前述“宽松”出来的资金流入房地产 ， 那必然会挤占其他行业的资金 。 而实体经济尤其是受疫情影响较大的中小微企业 ， 就更难拿到钱了 。
二是房价已然高企 ， 如果允许更多资金涌入房地产 ， 必然会带来房价的新一轮上涨 。 前段时间 ， 有的豪宅项目“秒光” ， 引起舆论关注 。 其实 ， 这只是个别城市的少数项目 ， 不是普遍现象 ， 有的城市比如北京的限竞房销售情况仍然很不理想 。 那人们担心什么呢？就是担心这种现象会蔓延 ， 从而引发房价大面积上涨 。 房价高企的情况下再来一轮上涨 ， 不仅刚需和刚改人群难以承受 ， 它导致的社会成本大幅上升也是整个城市难以承受的 。 短期收益远大于中长期伤害 ， 因此决策层断然舍弃了这种选择 。
2018年下半年楼市进入调整以来 ， 有些城市根据“一城一策”的原则 ， 对调控措施进行了微调 。 今年由于疫情的影响 ， 少数三四线城市有了放松调控的试探 。 但我们都看到了 ， 只要是涉及放松限购限贷的 ， 都行不通 ， 都会被上级叫停 。 这应该很清楚了 ， 房地产调控的基本原则不容挑战 。
那如何看待3月下旬以来商品房销售回暖？其实我早就跟朋友们讲过 ， 房地产一定是恢复最快的行业之一 ， 住房消费只会延迟不会消失 。 所以 ， 当售楼处打开 ， 刚需就会戴着口罩进来买房；当小区可以看房 ， 二手房成交就会增长 。
3月下旬至4月 ， 是此前因为疫情耽搁积累的需求的释放 。 如果将这段时间也称为楼市“小阳春” ， 那么它的时间就会顺延一些 。 目前来看 ， 5月的成交情况也会较好 。 要判断楼市是不是真正回暖 ， 需要用5-6月的成交量与去年的数据比较 。


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