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集团中小房企再掀赴港上市潮 求解规模资金双重难题( 二 )


与此同时 ， 百强房企门槛降至32.7亿元 ， 与头部房企不断加大促销力度不同 ， 中小房企促销有限 ， 销售情况也不容乐观 ， 这无疑会进一步放大中小房企的现金流压力 ， 也催生了它们对于上市的渴望 。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿教授告诉采访人员 ， 企业上市直接的好处的便是扩大权益融资渠道 ， 增加长期资金实力；间接好处则是提高企业知名度 ， 增加品牌效应 。
“中小房企谋求上市主要是资金面的原因 。 ”同策集团首席分析师张宏伟也认为 ， 虽然现在融资环境稍微宽松了些 ， 但整个房地产行业还是较为紧张 ， 同时中小企业与大型企业、央企国企相比在融资方面也不占优势 。 “在这种情况下 ， 通过上市直接融资的成本相对而言是最低的 ， 能够解决中小房企的融资通道 。 ”
据克而瑞对50家典型上市房企统计数据 ， 2019年 ， 整体的融资成本为7.13% ， 同比上涨0.33个百分点 。 而采访人员梳理发现 ， 渴望上市的中小房企非银行融资普遍占比较高 ， 融资成本也因此水涨船高 。
就三巽控股而言 ， 信托、资管计划是其重要的融资手段 ， 也造成融资成本一直居高不下 。 据招股书披露 ， 2017～2019年 ， 三巽集团未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为5.14亿元、7.09亿元及17.57亿元；加权平均实际年利率高达14.9%、14.0%及12.3% 。
近几年 ， 领地集团的融资成本也呈现出不断增长的趋势 。 招股书数据显示 ， 2017～2019年底 ， 公司未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 ， 加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9% 。 对此 ， 领地集团在招股书中直言 ， 融资成本增加将对企业的盈利能力及经营业绩有不利影响 。
值得一提的是 ， 2019年 ， 领地集团仅银行及其他借款利息就高达14.45亿元 ， 远高于净利润6.72亿元 。 为此 ， 领地也拿出了“利息资本化”的“大招” ， 资本化的部分达到12.9亿元 。
规模渴求下的千亿野心
体量偏小 ， 主要在一定区域内布局 ， 是近年来赴港上市房企的共性 。 因此 ， 规模化和可持续也是其未来发展的“痛点” 。
直到去年10月 ， 万创国际业务布局从安徽淮南扩展到邻市六安 。 2018年万创国际的营业收入首次突破10亿元 ， 截至2019年4月末 ， 土地储备不满百万平方米 ， 是典型的小型地方房企 。
同为深耕安徽的区域性房企 。 2016年 ， 三巽集团走出大本营 ， 随后“落子”河南、江苏、山东等地 。 2018年 ， 三巽将总部迁往上海 ， 开启“深耕区域、布局全国”的新战略 。
但“布局全国”并不容易 。 据招股书 ， 截至2020年3月末 ， 三巽集团安徽省内开发物业占比为89% ， 尤其以亳州占比为42% ， 其次是滁州占比15.2% ， 仅在江苏南京、山东泰安各有5个和1个项目 。
与三巽相似 ， 领地集团对于大本营的依赖度也颇高 ， 目前共有90个项目 ， 其中57个位于四川省内 。 对此 ， 领地集团方面也坦陈 ， 集团的业务及前景高度倚赖四川省房地产市场的表现 ， 相较业务分布更广泛的若干中国竞争对手而言 ， “面临更高的地域集中风险” 。
自2010年在上海“首秀” ， 上坤地产的业绩几乎全部来源于长三角地区 。 其中 ， 2017～2019年 ， 公司物业销售收入来源上海的占比分别达到100%、100%、60% 。
上坤地产也直言 ， “我们高度依赖长三角经济地区的房地产市场 ， 尤其是上海” ， 但已迈入“百强房企”行列的它仍想要有新的突破 。 这也体现在投资策略上 ， 上坤地产的全国化投资战略可以总结为“3+X” ， 即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游 ， 伺机进驻新区域 。
“这些房企也都是有规模上的诉求的 ， 还想去发展、做全国布局 。 ”张宏伟表示 ， 从企业规模发展的角度来讲 ， 无论是走向全国还是下沉到三四线 ， 登陆资本市场的主要目的也是推动它们进一步实现规模上的追求 。


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