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集团中小房企再掀赴港上市潮 求解规模资金双重难题

本报采访人员 郭阳琛 张玉 上海报道
中小房企再度掀起赴港上市热潮 。
继奥山控股、万创国际招股书失效后 ， 今年以来 ， 金辉控股、上坤集团、领地集团等多家中小房企又纷纷向港交所递交了上市申请 。
刚刚首次IPO折戟的三巽集团和港龙集团又分别于4月27日、5月12日重返漫漫赴港上市路 。
《中国经营报(博客,微博)》采访人员梳理相关招股书发现 ， 上述企业多为区域性房企 ， 销售规模均在500亿元以下 。 从近年来发展情况来看 ， 规模增速明显放缓甚至不进反退 ， 资产负债率、融资成本等也普遍较高 ， 亟须通过上市直接融资的方式“止渴” 。
针对公司降负债的相关措施及业务布局等问题 ， 采访人员致电致函领地集团有限公司（以下简称“领地集团”）、安徽三巽投资集团有限公司（以下简称“三巽集团”）等房企 。
其中 ， 领地集团方面回复称 ， 缄默期不能接受专项采访 ， 信息披露以招股书为准；截至发稿 ， 三巽集团尚未有回复 。
资产负债率高企
2019年 ， 港交所的IPO数量和筹资额均双冠全球 。 但许多中小房企的赴港上市之路并不顺利 ， 不断增长的资产负债率所带来的财务风险便是“绊脚石”之一 。
4月17日 ， 踌躇了6个月之久 ， 三巽集团最终还是没能等到敲响港交所上市钟声的机会 。 然而就在招股书失效后仅十天 ， 三巽再次向港股发起冲击 。
尽管更新了IPO申请材料 ， 但三巽集团的财务情况却未见根本性的好转 。 据招股书数据 ， 公司资产负债率逐年递增 ， 2017～2019年末分别为132.6%、140.5%、204% 。 对此 ， 三巽方面表示 ， 主要因为公司增加土地收购及物业开发的融资需要致使总借款有所增加 。
4月9日 ， 向港交所提交招股书的领地集团的情况也类似 。 据招股书 ， 2017～2019年 ， 领地集团未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元 ， 净负债率分别为60%、110%、140% 。
此外 ， 领地集团也面临着较大的短期偿债压力 。 截至2019年末 ， 领地集团一年内需要偿还的债务规模为57.63亿元 ， 而账面现金仅为13.82亿元 。
对于不断增长的净资产率 ， 领地集团在招股书中解释称 ， “净资产负债比率的增长与银行及其他借款的增长大致相符 ， 主要是为应对业务扩张引致的融资需求 。 ”
3月30日 ， 港交所披露上坤地产招股书 。 招股书显示 ， 2017～2019年 ， 公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8% ， 虽然逐年下降 ， 但仍在行业水平高位 ， 有较高的偿债风险 。
第三次冲击上市时 ， 万创国际曾因为超过1000%的负债率备受关注 。 接连失败的教训 ， 也让其知晓优化财务数据的重要性 ， 大量清还债务以求降低杠杆 。
最新招股书显示 ， 2018年 ， 万创国际资本负债比率从1218%暴降至180.4%；流动比率提升20%至1.2 。 这样的短效“美容针”并不能够打动资本市场 ， 去年年底万创国际第四次IPO“闯关”失败 。
借上市拓宽融资渠道
现金流短缺也是排队上市、处于扩张期的中小房企所面临的一大难题 。
以三巽集团为例 ， 2016～2019年 ， 公司经营现金流量净额连续4年为负 ， 其中现金流在2019年出现大幅流出 。 2017年～2019年其现金流量净额分别为-4.83亿元、-4.21亿元以及-19.13亿元 。
领地集团亦是如此 。 招股书数据显示 ， 2017～2019年 ， 领地集团经营活动所用现金流量净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元 ， 连续三年的经营活动现金流量为负 。 此外 ， 投资活动现金流量净额也连续三年为负 。
由于突如其来的疫情 ， 各大房企的销售端普遍大受影响 ， 直至3、4月才逐步恢复 。 克而瑞数据显示 ， 1～4月 ， TOP100房企全口径销售业绩同比下降14.5% ， 但降幅自3月以来继续收窄 。 其中 ， 4月 ， TOP100房企实现全口径销售金额9002.3亿元 ， 环比上升17.2% ， 同比转正 。


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