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上海，刚需，杭州上海没有刚需，杭州不要改善

 
楼市里两种很特殊的现象 ， 出现在本该一体化的两个城市：杭州和上海
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上周我出差 ， 见到了杭州的一些朋友 ， 和我说的第一句话都是：杭州楼市太魔幻了
说真的 ， 楼市里的各种奇特现象我算是见识过各种各样的 ， 但是关于现在的杭州 ， 依然让我觉得有点惊心动魄
杭州楼市进入了狂热的现状 ， 现在的一手房成为了所有杭州人眼里的宝 ， 所有人都开启了摇号模式 ， 甚至同时在好几个项目里摇号 ， 内核诉求就是买到一套杭州的一手房
杭州楼市创造出了一些定向词汇 ， 比如万人摇 ， 比如打新盘
之所以会有这样的现象 ， 是因为杭州楼市的特殊双限模式
什么意思 ， 一块土地的出让 ， 规定了最高的一手房售价 ， 也规定了土地最贵能够卖多少
但是在双限模式下 ， 往往规定了未来最高一手房售价是高于现在边上卖的一手房
所以对于购房者来说 ， 这就是看得到的涨幅空间 ， 以后边上的房子肯定比现在的贵啊 ， 那为什么不买
而开发商也看到了这样的信号 ， 都这么明显了 ， 拿地一定没风险啊 ， 因为等拿到的地开发成一手房的时候 ， 后面的地块也会标定更高的价格啊 ， 所以拿地没风险啊肯定卖得掉啊
所以土地同样被疯抢 ， 每次土地价格都被拍到土地限价的最高值
这就是当下杭州楼市的特殊 ， 土地市场的疯狂 ， 楼市的疯狂
也因为如此 ， 后面还有微妙的蝴蝶效应 ， 正是因为不用为去化担心 ， 所以最近一段时间正是杭州楼市产品力集体滑坡的阶段
几乎没有开发商专心在做产品 ， 各位熟悉的那几家也是如此
杭州维权现象起此彼伏
而最魔幻的是
一个项目往往就是一边维权 ， 一边排队摇号买房 ， 没买到的房子的涌入售楼处各种尝试 ， 摇到号的一边庆幸自己中了彩票 ， 一边想着能不能通过维权让自己中的彩票变得更高配
买到什么产品无所谓 ， 多大面积也不要紧 ， 关键是买到
而对于从业者来说 ， 关于产品 ， 关于营销 ， 关于品牌 ， 都被放在一边
拿到地是最重要的事情 ， 这是一件没难度的事情 ， 也是来不及思考对错首先要去做的事情
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所以在这样的模式下 ， 确实已经没有资格谈论产品是否品质升级是否需求改善 ， 对于买下就看涨的心理预期 ， 在杭州买房就是刚需
正是因为如此 ， 很多时候杭州变成一个在房价上藐视上海的城市 ， 我听过太多的人和我说：上海的房子也不过如此嘛 ， 中环内的房子也就一千多万
是的 ， 对于上海楼市一侧比较尴尬的现实就是：首套购买者的缺位
什么是首套购买者
就是在上海第一次买房的购买者缺位了 ， 这一群最不能等的购房者在上海的比例不足 ， 导致上海楼市的走势确实有点纠结
上海我们确实看到成交有回暖 ， 成交量的攀升 ， 但是在整个成交结构的背后 ， 我们看到了一定程度的冷热不均
今年上海中环内产品的集中供应 ， 红盘依然可以看到热销 ， 但这样的项目确实太少太少 ， 前滩 ， 外滩 ， 滨江……
这样强势的地段才可以
而大部分项目 ， 开盘去化掉7成已经算不错 ， 而还有很多项目正在发愁自己的客户来自哪里
上海的一手房信号不强么 ， 其实也不一定 ， 今年的纯新盘的定价相比较去年都有一定程度的提升 ， 整体的产品力也逼出了上海最近3年的最强品质
但整个市场依然没有进入到全面回暖的现状
归根到底 ， 是刚需客户缺失之后上海楼市被迫进入到改善周期 ， 而市中心项目的热销也正说明了一件事 ， 地段改善成为当下主旋律
当一个断供许久的区域突然出现一款一手房 ， 这样的置换的力量成为了楼市里最夯实的动力
而郊区项目如今面对另一个尴尬 ， 当中环内项目进入小面积控总价的策略 ， 那么郊区项目就存在总价错配的情况 ， 楼市里经常出现一样的总价段 ， 中环和郊环都可以选择的现象


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