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上海，刚需，杭州上海没有刚需，杭州不要改善( 二 )


这样的总价错配也造成了郊区不少区域的尴尬
这就是上海楼市的现状 ， 售楼处里谈不上冷清 ， 当时客户都是滴滴答答出现了 ， 所有的操盘手都需要解决两个问题：我的客户在哪里 ， 以及我怎么拼的过竞争对手
当下的主流客户都是第二次买房的时候 ， 甚至很多都是卖掉自己的商品房去买下一套的时候 ， 用户都会问一个问题 ， 不是为什么买你的 ， 而是为什么要卖掉现在房子
这个问题你不替客户想好 ， 别人就替客户想好
也正是因为这个问题需要解决 ， 一个客户的置换周期被拉长
在上海楼市 ， 购房者都在坚定的买房 ， 但是购房者也都在坚定的等待
03
上海楼市改善当道 ， 杭州楼市把买房当刚需
为什么会有这样的差别 ， 有两个共识需要明确
第一
就是现在这种经济氛围下 ， 所有个体对于强势城市的无比的信心 ， 对于楼市未来发展无比坚定的信心
杭州楼市的火热只是一个个案 ， 我们看到深圳 ， 广州 ， 看到苏州 ， 南京 ， 这些强一二线城市的未来
所有的个体都无比相信 ， 城市会成为最强的基底 ， 可以帮助他们对冲未来的风险和通货膨胀
这个城市当然也包括上海
第二
如今不同的城市 ， 都希望土地市场可以保持一定的活跃 ， 背后的逻辑也很简单 ， 因为抗疫每个城市都付出了巨大的代价 ， 其中就是城市公共开支的投入 ， 才换来一场胜利
所以不同城市都在踊跃出让土地 ， 用土地收入夯实财政收入
这个现象在很多城市都是如此
但是为什么上海和杭州 ， 这两个城市的楼市会呈现出如此巨大的反差 ， 这本质上其实是对待购房人口总量的预期上
上海的刚需匮乏 ， 不在于人口总量 ， 而是能够达到购房标准的外地人以及新增落户成为上海人的数量实在太少了
外地人需要5年的社保且已婚才有一套的名额 ， 这一群人要么早早买好了房子 ， 要么就是距离5年或者已婚都有很长的距离
而落户成为上海人的名额有那么的少 ， 门槛足够苛刻 ， 且上海2500万的人口上限已经标定在了2040年
所以每年行业内新增购房名额绝对有限 ， 支撑城市楼市的内核来自于置换 ， 就是你卖掉再买才可以
而置换的背后就是7成首付 ， 嗯 ， 这样接近无杠杆的买房模式 ， 也极大程度的抹掉了很大的购房者
这也是上海楼市最近服务意识开始提升 ， 因为每个准客户真的都是宝啊 ， 为了买这个房子背后像打怪一样各种闯关才来到售楼处里
那么杭州呢
杭州的落户门槛 ， 没有 ， 在公寓都可以落户的当下 ， 只要你想 ， 你可以用一万种办法变成杭州人
等上一年的时间就可以买房了 ， 这样的时间成本 ， 和其他城市比起来已经很低了
另外在杭州还有一种所谓的人才买房 ， 只要你被认定为人才 ， 那么一手房里都会定向特供给你的房源 ， 摇号概率很高
至于怎么样算人才 ， 你是否符合人才 ， 又另外说了
所以大家可以感受下 ， 当大家对于楼市的信心在回暖的时候 ， 一个城市的个体获得购房资格这件事就变得很重要
如果城市里孵化出大量的准购房资格 ， 且是首套购房资格 ， 那么城市需求就会快速充沛 ， 从而激活整个市场
杭州如此的双限模式下是特例 ， 但是在南京在苏州也都进入火热模式
在不同城市不同政策的模式下 ， 每个城市的走势也都呈现特殊和个性化
04
好 ， 再问一个走心的问题
这两个城市的楼市 ， 你认为哪个好
我们客观来看
上海是房价没有任何泡沫 ， 已经稳定了三年了 ， 今年才有一点点的微涨；杭州是最近5年时间没有本质性淡市 ， 楼市节节高 ， 不知道有没有泡沫但是价格一直在涨
我们再来客观的讲
上海的产品力在最近2年回归上海历史巅峰 ， 今年大量项目开始在软性服务上发力 ， 不论是物业还是社区配套得到最大程度的提升 ， 上海一手房已经无短板；杭州楼市一边维权一边摇号 ， 买到差房子客户根本不担心 ， 买不到才是真心痛 ， 已经有太多个案从期房到交房房价涨幅50%以上的案例了


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