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都市圈楼市韧性还在 结构性机会在都市圈

 
国内外双重挑战下 ， 今年政府工作报告并未提出全年经济增速目标 ， 强调要稳住经济基本盘 ， 抓好“六稳”“六保”工作 。
作为国民经济的“压舱石” ， 中央对房地产如何定调 ， 备受关注 。 自疫情可控以来 ， 房地产行业快速复苏 ， 展现出超乎市场预期的强大韧性 ， 调控政策屡现“一日游” ， 是否会借地产提振经济的论调再次出现 。
需要看到 ， 尽管经过多年调控 ， 对地产金融风险的防范、地方土地财政的依赖、居民杠杆率的隐忧 ， 并未因疫情变局而消失 。 继续加强房地产宏观调控 ， 谨防地产系统性风险 ， 仍是“房住不炒”的第一要义 。
因此 ， 政府工作报告再强调 ， 要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位 ， 因城施策 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 “保民生是当前经济发展的重中之重 ， 房地产稳定便是对国家发展大局的最大贡献 。 ”业内认为 。
楼市展现强劲韧性
随着疫情冲击逐渐减弱 ， 我国房地产市场强力回温 。
据克而瑞数据 ， 4月份 ， 房地产市场供求同比跌幅收窄至不足一成 ， 近乎与去年同期持平；28个重点城市整体成交面积2383万平方米 ， 环比增长43% ， 同比微跌5% ， 显著超过2020年月均水平 。
从房企业绩表现看 ， 随着积压需求释放 ， 以及开发商积极推货 ， 百强房企4月全口径销售额9002.3亿元 ， 环比增长17.2% ， 同比基本持平；1~4月累计销售同比下跌14.5% ， 跌幅收窄 。
“3月中旬开始 ， 房地产恢复速度非常快 ， 出乎我们意料 。 ”易居控股CEO丁祖昱表示 ， 而在此之前 ， 房地产市场几近停摆 ， 售楼处、中介门店、施工场地等纷纷关闭 。
房企开发投资也逐步进入正常轨道 。 易居房地产研究院数据显示 ， 今年1~4月 ， 全国31个省份中 ， 17省份房地产开发投资增速已由负转正 ， 在房地产投资规模较大的省份中 ， 四川已在3月份率先转正 。
世联行(002285,股吧)董事长陈劲松认为 ， 疫情之后 ， 房地产行业还会是中国经济的压舱石 ， 主要因中国城镇化率还不到60% ， 要达到70%的城镇化率 ， 还有很大空间可挖 ， 这与住宅密不可分 。
中指院分析人士也表示 ， 预计二季度 ， 受疫情压制的置业需求将逐渐释放 ， 房地产市场也将逐渐恢复 ， 短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关 ， 一二线城市整体恢复可能相对更快 。
【都市圈楼市韧性还在 结构性机会在都市圈】值得注意的是 ， 楼市不仅快速复苏 ， 甚至呈现“过热”苗头 。 从深圳经营贷流入楼市“风波”到4月二手房价领涨全国 ， 从厦门惊现百亿地王到全国土地市场快速复苏 ， 借地产提振经济的论调再次蠢蠢欲动 。
“个别城市房价异动有三方面原因：一是全球货币宽松潮下 ， 居民抢购实物资产的意愿增强；二是个别城市为稳住经济发展 ， 出台支持房地产市场发展的政策；三是部分主体利用优惠政策进行套利 。 ”中国银行(601988,股吧)研究院认为 。
地方调控“博弈”
在稳经济和对房地产的依赖下 ， 多地出台楼市提振措施 ， 却屡屡被叫停 。 至此 ， 已有包括无为、驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、荆州、赤峰、淮安、宁阳等约12个城市叫停房地产“松绑”政策 。 被叫停的政策主要为降低首付比例、放开限售限购政策、给予购房补贴等 。
“当前不能放松地产调控的重要原因是 ， 各级政府在发展路径上仍依赖于土地财政 。 ”有业内人士表示 ， 被债务负担拖累的地方城市 ， 并未找到城镇发展转型的合理方案 ， 一旦经济环境波动 ， 便会再寄希望于房地产 。
从地产金融角度看 ， 此前有房企人士表示 ， 国家的调控底线是不能出现金融风险 ， 地产风险就是金融风险 。 目前开发商手上有11万亿元银行贷款、12万亿元信托、2万亿元境内债、1万亿元境外债 ， 数量不小 。


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