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都市圈楼市韧性还在 结构性机会在都市圈( 二 )


“信贷资金过度集中于房地产 ， 一旦出现房价大幅下降的情况 ， 将严重影响银行稳健经营 。 ”广东省统计局日前发布报告称 ， 房地产会对实体企业造成挤出效应 ， 在房价只涨不跌预期下 ， 更易滋生投机行为 ， 不利于供给侧结构性改革 。
与此同时 ， 据中国人民银行调查 ， 2019年 ， 在96%的人拥有房产的同时 ， 只有43.3%的家庭有房贷 ， 这一方面侧面验证目前风险较低 ， 另一方面也反映出财富分化、负债集中于低收入群体 。
“降低房地产市场为主的资产泡沫风险 ， 降低经济增长对杠杆的依赖 ， 提升科技创新的能力 ， 将是2020年经济变局的重要方向 。 ”望正资本全球宏观对冲基金董事长刘陈杰此前撰文说 。
基于此 ， 中央层面重申坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇 ， 强化住房居住功能 ， 弱化其金融属性 。 不过 ， 随着“因城施策”被写入政府工作报告 ， 各地房地产调控政策将更加灵活 ， 以保障市场平稳运行 。
结构性机遇在哪里？
尽管楼市正迅速回温 ， 但丁祖昱认为 ， 从长远看房地产仍存三大风险 ， 包括行业规模已触碰天花板；“房住不炒”政策大环境下 ， 房地产金融政策不放松；疫情阴霾下 ， 全球经济危机“黑天鹅” 。
“过去三年 ， 地产总体销售面积并没有出现更多增长 ， 连续都是在17亿平方米左右 。 ”他表示 ， 面积代表总需求量 ， 行业规模已触碰天花板 ， 尤其因房价上涨与居民收入涨幅不成正比 ， 刚需购买力压力较大 。
受疫情影响 ， 就业形势和中等收入群体收入发生变化 ， 也会关系到未来房地产市场的发展 。 克而瑞认为 ， 今年刚需市场不容乐观 ， 购买力不济下刚需增长乏力 ， 购房消费或将被迫向后延期 。
在行业增长挑战、地方调控“博弈”下 ， 未来楼市的增长动力在哪里？值得注意的是 ， 此次政府工作报告指出 ， 要深入推进新型城镇化 ， 发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业 。
“未来不动产市场的结构性机会就在都市圈 。 ”华夏幸福(600340,股吧)研究院院长顾强认为 ， 过去十年 ， 新增城镇人口的65%进入核心都市圈 ， 未来这种趋势仍会持续 ， 都市圈将集中70%的新增城镇人口 ， 释放中国经济的最大结构性潜能 。
都市圈的强劲红利 ， 与人口流向息息相关 。 2019年 ， 全国人口净增加超过100万的省份为广东和浙江 ， 其中杭州、深圳人口增长最快 ， 楼市也较为活跃 。 而房地产市场不景气的地方 ， 一般是人口净流出地区 。
业内专家认为 ， 城市群建设是新型城镇化发展的重要组成部分 ， 五大城市群仍将是发展高地 ， 核心城市产业结构不断优化调整 ， 高素质人才大量导入 ， 有望给房地产市场提供更坚实的需求支撑 。
“无论是保就业保民生 ， 还是实现脱贫目标、防范化解风险 ， 都需要发挥房地产在经济发展的压舱石作用 。 ”广东省房协会长王韶称 ， 维持房地产行业稳定发展 ， 就是对“保民生”的最大贡献 。

（责任编辑：张洋 HN080）


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