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项目两家前20强房企收监管函，房企“输血表外”信批流程合规性遭质疑( 二 )


阳光城于2015年至2020年期间存在向公司合并报表范围外或持股比例不超过50%的房地产项目公司提供财务资助但未履行相关审议程序和披露义务的情形 ， 期间公司使用闲置募集资金补充流动资金 。
2020年5月15日 ， 阳光城召开股东大会审议通过《关于对部分房地产项目公司提供股东投入以及与股东按股权比例调用控股子公司富余资金的议案》 。
对此 ， 中南建设、阳光城方面一致认为 ， 公司为提高资金利用效率 ， 通过对项目公司股东借款的形式进行投资 ， 形式上表现为股东借款 ， 但它跟监管规则关注的财务资助有关很大不同 ， 有关资金并不获得固定的资金使用成本 ， 而是根据同股同权原则 ， 投资项目获取利润 ， 不存在侵害公司和股东利益的情况 ， 并且公司过去在经营管理过程中没有把它视为财务资助 。
然而 ， 深交所表示 ， 关注到有关情况 ， 认为中南建设、阳光城有关股东借款虽然实质是主营业务投资 ， 但形式上构成规则要求的财务资助 ， 不能免去规则要求的责任 。
两家房企随后也表态 ， 会根据深圳证券交易所要求 ， 进行整改 ， 将严格按照相关法律法规的规定 ， 履行对联营/合营项目的权益投入及富余资金调拨的审议程序及披露义务 ， 充分保障公司运营的合法合规 。
一石激起千层浪 ， 监管层此次行动 ， 引发了行业内小小地震 。 不少房企表示 ， 今后将会详尽披露相关投资 ， “以前占股50%以下的项目股权担保都不用披露 ， 现在要求披露就披露吧 。 ”一名前20强房企投资部人士说 。
多家上市房企人士对21世纪经济报道表示 ， 公司对表外项目提供资金支持 ， 是房地产行业的经营惯例及通用合作方式 ， 为房地产行业的普遍现象 。
2015年以来 ， 土地市场价格逐渐走高 ， 为拓宽项目获取方式、扩大经营规模、控制市场风险 ， 合作进行项目开发已是房地产行业的普遍趋势 。
事实上 ， 为顺应行业发展 ， 房企合作项目比例逐渐增加 ， 合作规模也相应扩大 。 依照行业惯例及合作协议 ， 合作方进行合作开发时 ， 均会约定合作各方按照权益比例投入项目开发资金及享有资金调配权 。
一方面 ， 股东借款方式给予表外项目资金支持 ， 即会产生公司对联营/合营企业的其他应收款；
另一方面 ， 当并表项目产生销售回款或其他富余资金时 ， 合作方可与公司同比例进行资金调用 ， 形成公司对合作方的其他应收款 。
上述两家房企也都对外解释了这一行业“潜规则”的合理性 ， 然而 ， 一名上市房企人士指出 ， 可能房企对监管层的监管落点有“误解” 。
“一般情况下 ， 上市房企对项目融资做全额担保是没有问题的；如果上市公司对表外项目按股权比例担保也是没问题的 。 但有的房企可能不是按比例担保 ， 这就是不对等的担保了 ， 上市公司承担的责任超过了上市公司受益的比例 ， 这种情况下就有可能损害了上市公司的利益” 。
综合多名上市公司人士的反馈 ， 上市公司很有可能通过这样的方式 ， 产生表外负债 ， 让上市主体负债率等指标变“好看” 。
而对于表外项目公司而言 ， 如果没有上市房企做担保 ， 很可能面临融资困难 。 上述人士认为 ， 监管层不会限制房企同股同权投资 。 比如房企拿地 ， 地价8亿 ， 拿地一方先出资3亿 ， 剩下5亿由其他股东按持股比例继续投入 。
项目两家前20强房企收监管函，房企“输血表外”信批流程合规性遭质疑
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图源 / 图虫创意
流动性风险暗藏
由此可见 ， 监管层对两家房企表外项目财务支持的合理性是可以解释的 ， 股东按比例对等投入项目 ， 有富余资金则可以按对等比例调用 。
但此次监管层又有意指出这两家前20强房企所用资金是闲置还是募集资金、是否超比例担保等信息披露的合规性 ， 这表明监管层针对的不是房企投资项目的合理性问题 。


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