项目两家前20强房企收监管函，房企“输血表外”信批流程合规性遭质疑( 三 )
上述人士认为 ， 监管层更深层次的担心或在于：房企把项目放到表外 ， 实际上又全部为这些项目做担保 ， 从而导致部分负债不体现于报表中 ， 隐藏了实际负债 。
上述人士认为 ， 从某种意义上来说 ， 这是对上市公司报表进行包装的一种手段 。
如此一来 ， 上市房企通过放开权益合作比例迅速做大规模的同时 ， 如果把有息负债放到表外 ， 那么财报中的负债率就会明显下降 。
房地产高周转的模式 ， 导致房企不得不面临高负债与高流动性的平衡 。 资本市场对于上市房企隐藏表外负债的做法早有质疑 ， 前10强的另一家A股房企 ， 2019年少数股东权益约为235亿元 ， 净资产384亿元 ， 少数股东权益占比净资产高于大部分同行 ， 其表外负债也一度被投资者质疑 。
但正如前述业内人士所言 ， 并非所有房企都存在流动性风险 ， 更多的房企面临盈利能力风险 。
“输血表外”在港股房企中亦不乏案例 ， 前几年 ， 有闽系房企在上市之初曾因高负债率不被资本市场看好 ， 就是存在较大流动性风险所致 。
比如2019年成功赴港上市的一家准千亿房企 ， 2019年年报显示 ， 该公司年末归属于少数股东的权益为67.29亿元 ， 同比增长723.95% ， 超过7倍的增长 ， 净负债率从而下降2.5倍 。
诚然 ， 拿权益换规模是大部分房企走向千亿规模必经之路 ， 但面临流动性风险或对报表数据过度包装 ， 监管层仍然不会手软 。 或许 ， 这也是大部分房企扎堆赴港上市的原因 。 近期排队上市的部分小房企也有同样问题 。
以百亿规模左右的上坤地产为例 ， 该公司招股说明书显示 ， 2019年销售规模75亿元 ， 资产负债率三年来分别为684.9%、325.9%、118% ， 负债率的降低 ， 从其对合营项目的投资可见端倪：
2017年-2019年 ， 上坤地产对合营企业及联营公司的投资额与日俱增 ， 分别是4190万元、1.57亿元、2.37亿元 。
与之相对应的是 ， 这三年上坤地产应占联营公司亏损分别为10万元、400万元、820万元 。 上坤地产少数股东损益及其占比不断提升 ， 业内人士认为 ， 这是盈利能力下降的表现之一 ， 也不排除公司将部分有息负债放在了表外所导致的结果 。
【项目两家前20强房企收监管函 ， 房企“输血表外”信批流程合规性遭质疑】本期编辑 黎雨桐 实习生思纯
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（责任编辑：王治强 HF013）
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