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建业建业地产：百亿元投资一场空？( 二 )


对此 ， 建业地产相关负责人对《证券市场周刊》采访人员表示 ， 合作开发项目是公司房地产开发模式之一 ， 房地产项目开发周期较长 ， 一般于项目结算时贡献净利润；近几年 ， 公司按持股比例获得合营公司投资回报 ， 相应地 ， 合作方也按持股比例取得了应有投资回报 。
规模庞大的合营企业始终无法为公司带来同步增长的净利润 ， 建业地产还要持续不断投入 。 合作方也毫无怨言不计回报地继续与建业地产“长相厮守” ， 这与资本的逐利是相违背的 。 事实上 ， 在不断涌现和变换的合作方上 ， 也许可以看出蛛丝马迹 。
消失的合作方
2019年5月底 ， 建业地产发布公告 ， 公司计划向百瑞信托有限责任公司（下称“百瑞信托”）出售郑州建泽置业有限公司30%股权 ， 以及河南建业建材商贸有限公司对后者的8亿元债权 ， 合计作价为8.15亿元 。
就在一个月前 ， 建业地产刚刚以13.35亿元向百瑞信托出售了郑州建业智慧置业有限公司49%的股权 ， 引入百瑞信托及其资金的目的主要是可协助发展转让公司在郑州市金水区附近地块的商业服务用地及住宅用地开发 。
建业地产将两家公司的部分股权都转给信托公司 ， 在转出的同时 ， 建业地产还从百瑞信托购买了部分公司的股权 。
建业地产2019年年报中列出的主要合营公司中 ， 河南建业恒新置业有限公司（下称“建业恒新”）已经消失不见了 ， 这是因为建业恒新已经是公司100%控制的附属公司了 。
早在2015年年报中 ， 建业恒新就已经是建业地产的主要合营企业 。 根据当时的年报 ， 百瑞信托、中原信托和东方汇智资产管理有限公司分别入股了包括建业恒新在内的三家公司 。
最终 ， 建业地产持有建业恒新54.55%的股份 ， 百瑞信托持有45.45% 。 在百瑞信托入股后 ， 建业恒新鲜有盈利 ， 2015年和2016年 ， 建业恒新持续经营溢利-833万元和1615万元 。
2017年 ， 建业恒新持续经营溢利达到1.63亿元 ， 但2018年溢利-2533万元 ， 再次亏损 。
2019年5月初 ， 百瑞信托退出了建业恒新股东行列 ， 建业地产也不再披露建业恒新的盈利情况 。 年报显示 ， 收购前建业地产持有建业恒新的股份为28.57% ， 收购后持有100% ， 公司的收购代价是7.1亿元 。
公开信息显示 ， 建业恒新所拥有的项目是郑州花园里 。 建业地产2015年年报显示 ， 仅仅是花园里一期 ， 公司2016年计划的开工面积就达到58.2万平方米 ， 是所有楼盘中计划开盘面积最大的一个 。
而2016年和2017年 ， 花园里项目分别开工24.49万平方米和21.23万平方米 ， 2016年新开工面积是所有项目中最大的 ， 2017年也位居前列 。 截至2018年年底 ， 郑州花园里项目的在建面积达到61.75万平方米 ， 是公司第三大在建项目 。
在扩大开工的同时 ， 郑州花园里项目也开始陆续交付 ， 项目首次明确列入竣工交付计划是在2017年年报中 。 建业地产年报中表示 ， 2018年 ， 郑州花园里计划竣工交付面积78.82万平方米 ， 实际交付29.96万平方米 ， 2019年花园里项目交付面积为29.01万平方米 。
只有完工交付才能实现后续的利润结算 。 但如前所述 ， 在首次公布花园里大规模交付的2018年 ， 项目公司建业恒新并没有带来利润的直线增长反而有所亏损 。 此时 ， 合作方百瑞信托并未退出 ， 那么在退出后的2019年 ， 建业恒新是否开始贡献规模利润了呢？投资者就难以知晓了 。
对此 ， 上述负责人表示 ， 公司与百瑞信托合作开发郑州花园里项目 ， 合作开发时一般处于投资金额较大的前期开发阶段 ， 退出时点及相关投资回报均根据双方协议约定执行 ， 目前公司就其他项目与百瑞信托等合作也在持续进行；房地产项目开发周期较长 ， 所需资金量大 ， 与金融机构合作实属正常获取融资的渠道 ， 公司与金融机构的合作期间、对项目公司的控制情况及相关回报是基于双方合作时达成的协议约定执行 ， 双方均按照协议约定的条款履行 ， 并非选择退出 。


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