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建业建业地产：百亿元投资一场空？( 三 )


如前所述 ， 在百瑞信托入股建业恒新的同时 ， 中原信托和东方汇智资产管理有限公司也都入股了建业地产的另外两家公司 ， 这两家合营公司在两年后也都再次成为了建业地产的全资附属公司 ， 两家入股股东也都先后退出了 。
仅以2019年为例 ， 报告期内 ， 建业地产共收购了17家公司的部分股份 ， 收购后公司基本上要么全资持有 ， 要么成为大股东 ， 合计出资37.41亿元 。
在上述近40亿元的收购中就包括建业恒新 。 实际上 ， 建业恒新并非个案 。 2019年7月 ， 建业地产以6.06亿元收购了平安信托所持有的开封建业地产有限公司（下称“开封建业”）剩余40%股份 ， 公司持股达到100% 。
2016年8月 ， 原本是建业地产全资下属公司的开封建业引入了平安信托成为公司持股40%的股东 ， 三年后平安信托退出得到超过6亿元的退出款 。
【建业建业地产：百亿元投资一场空？】凡此种种不胜枚举 。 在合营企业上 ， 建业地产投入了近百亿元 ， 意味着合作方也有着不菲的投入 ， 合营企业多年来基本难以贡献规模利润或许并非项目始终难以盈利 ， 有多少项目类似于郑州花园里那样 ， 合作方在大规模交付前后从合作名单中消失 ， 项目公司变身成了建业地产的附属公司 ， 市场不得而知 。
就在不久前 ， 建业地产的物业公司建业新生活登陆港交所 ， 市值几度超越建业地产 。 无论是收入还是净利润 ， 建业新生活都是建业地产的零头而已 。 二级市场估值却能等量齐观 ， 除了物业受到资本追捧外 ， 建业地产若隐若现的隐性负债是否拉低了公司的投资估值呢？
如前所述 ， 从2016年起 ， 建业地产开启销售扩张之路 ， 而2016年也恰恰是公司业绩的低点 。 2016年 ， 公司实现营收94.95亿元 ， 净利润为4.04亿元 ， 到了2019年 ， 公司营收已经增长至307.67亿元 ， 净利润达到24.16亿元；营收增长了两倍出头 ， 净利润增长了近五倍 ， 其中有多少是转让又收购导致的子公司盈利增厚呢？
在房企快速扩张的过程中 ， 如何控制负债尤其净负债率是开发商必须考虑的一个问题 。 扎根于河南的建业地产将账面的负债率控制的不错 ， 不过高企的短期负债和大量到期的美元债却是建业地产的一个隐患 。
美元债高企
自2016年开启高速增长以来 ， 建业地产的资产负债率虽然不断走高 ， 从之前的80%出头增长至2019年的90%以上 ， 但对于地产公司来说 ， 更重要的是净负债率 。 在这一点上 ， 公司控制的不错 。
2016-2019年年末 ， 建业地产的净负债率分别为65.4%、50.8%、55%和64.2% ， 基本稳定在60%左右 ， 这首先得益于公司现金的不断增长 ， 2016-2019年年末 ， 公司货币资金分别为111.81亿元、134.09亿元、177.82亿元和307.85亿元 。
货币资金大幅增长、净负债率基本稳定 ， 意味着建业地产的有息负债也在同步增长 。 2016-2019年年末 ， 建业地产的总借款分别为143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元 。
虽然净负债率基本稳定 ， 但建业地产有息负债中的短期借款占比在迅速提高 。 2016-2019年年末 ， 公司一年内的借款分别为15.64亿元、44.31亿元、53.46亿元和125.19亿元 ， 占比已经从10%出头增长至约40% 。 如果把1-2年的负债也纳入 ， 那么占比进一步接近80% 。
上述负责人表示 ， 公司不存在短债长用 。 截至2019年年底 ， 公司平均债务年期为两年 ， 将于1年内到期的债务里 ， 主要为银行贷款及公司债券 ， 相关债务大部分本质上是两年或三年期的债券或贷款 ， 实际年期并不短 。
不仅如此 ， 在建业地产的借款构成中 ， 银行和公司债券所占比例明显偏低 。 2019年年末 ， 公司银行借款和公司债券合计为102.28亿元 ， 占比刚刚超过三成 。
在建业地产的借款组成中 ， 以美元为主的优先票据占据了大头 。 2016-2019年年末 ， 公司优先票据规模分别为86.22亿元、84.1亿元、101.91亿元和179.75亿元 ， 占比从未低于50% ， 较高时更是接近60% ， 如2019年 。


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