大伟看楼市|北京“车牌”动了，楼市“改善房、商住”政策更该微调！( 二 )
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简单的说 ， 一季度购房的人大部分损失了150万 ， 也就是大约5万购房者 ， 另外还有2-3季度的5万家庭损失了大约100万 。 还有2018年-2019年购房的大约30万家庭+2016年下半年购房的10万家庭中其中的一半损失了大约50万 。
第四：北京最应该微调的政策 ， “豪宅线”！
过低的豪宅线 ， 相当于让全北京基本所有房屋都变成了豪宅 ， 带来的结果是想换房的客户需要首付80%！
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这已经不是第一次新闻报道北京的豪宅遍地现象 ， 对于北京楼市来说 ， 作为全国调控政策最严格的区域 ， 各种房住不炒的政策 ， 都在全国有示范作用 。
可以说大部分北京房地产调控政策都是符合民意的 ， 也事实上平稳了市场 ， 但对于这个“非普通住宅标准”已经到了必须改的时候了 。
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之前住建委已经考虑过研究这个政策：
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简单的计算一下 ， 北京100套商品房住宅 ， 其中已经有86套房被认定为豪宅 ， 全北京一共4600套普通住宅（不计算五环内） ， 其中有3700套在六环外 。
整体计算一下数据 ， 北京六环外已经有超过60%的住宅被计算为豪宅 ， 合计成交了9235套住宅 ， 其中超过5500套是豪宅 。 五六环之间合计成交16370套住宅 ， 五六环之间只有885套普通住宅 ， 也就是市场上大部分主要购房的五六环之间95%是豪宅！
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这个标准是2014年9月30日发布的标准 ， 已经接近5年没有变化 ， 而对于市场来说 ， 经历过2015-2016年的房价上涨后 ， 这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况 。
这个政策影响到底多大？
根据北京现行政策 ， 对于购买新房的购房者来说 ， 第一次契税影响不大：
北京首套的契税和所购买房屋的面积有关 ， 与普通非普通无关 。 90平米（含）以下 ， 是按网签价1%缴纳 ， 90平米以上是按1.5%缴纳 。
但对于部分城市来说 ， 目前依然有执行的政策是按照非普通住宅3%计算的 ， 这就带来了很大的影响 。
按照老标准限竞房全面成豪宅
从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看 ， 2017年317之后 ， 北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段 。 事实上的效果也肯定是最好 。 但经过严格管控的3年后 ， 北京的部分之前过严政策 ， 应该有微调 ， 才能适应市场的正常发展 。
非普通住宅标准应该提高 ， 当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付 ， 而事实上 ， 目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅 ， 特别是140平米以内的部分 。 目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低 ， 导致大部分五六环之间的限竞房 ， 只能贷款60%-20% 。
第五：2017年3月26日前的商住房 ， 应该允许贷款！
这一点非常关键 ， 房地产市场调控是从2017年3月开始 ， 调控后再买的物业调控政策严格一点 ， 这大部分购房者都已经有预期 。
但对于北京2017年前的商住房 ， 到现在也执行了全国最严格的限购 ， 和禁贷 。 这对于市场来说 ， 这部分资产已经暴跌 。
已经入住的小业主二手房商住：
这部分的数量全北京大约30-35万套上下：2007来 ， 商办公寓签约25万套 ， 计算部分之前的 ， 大约30-35万套 。
这部分已经网签的商住 ， 按照环线主要集中在6环内 。
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