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学区房新政点燃的北京二手楼市彻底火了( 二 )


刘宁看中了东四环北路某高端小区 ， 该小区今年的房价走势稳中略涨 。 他的意向房源最初报价3000万 。 他第一次砍价至2500万 ， 业主未同意 ， 第二次博弈依旧没有谈拢 。
但很快 ， 卖房业主需要置换的房子不断涨价 ， 刘宁的竞争客户又比较多 ， 迫于现实状况 ， 双方急于成交 ， 最终刘宁用高于预期的2700万买下了这套房子 。
5月北京二手房市场成交量超预期 ， 除了市场持续回暖、前期需求复苏、市场利率下调外 ， 北京链家研究院认为 ， 最主要的是学区房政策调整带动西城及全市需求的提前集中入市 。
4月最后一天 ， 北京市西城区教委发布了关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见,西城区将会实行多校划片的入学政策 。
这一纸政策调整 ， 让无数家长和中介都忙了起来 。
学区房新政有三个月缓冲期 ， 买卖双方都要赶在7月31日前完成交易 。 卖方为了最大限制压缩学区房贬值空间 ， 第一时间在中介门店挂出了出售房源 。 焦虑的家长们 ， 为了给孩子拿到一张通往名校的入场券 ， 第一时间涌向了西城 。 一时间 ， 西城区热度蹿升 。
西城区首屈一指的名校北京第二实验小学东北边是西长安街 ， 东边是克勤郡王府 。
在静谧的新文化街和佟麟阁路交叉路口 ， 链家的经纪人选了一处阴凉处蹲守 。 过去一月间 ， 冯国强（化名）遇到不少在北京第二实验小学附近走动的家长 ， 他总能如期搭上话 ， 为其推荐北京第二实验小学对应的学区房 。
新政前 ， 北京第二实验小学对应的小区新文化街共有6栋 ， 价格在15万至20万每平方米之间浮动 。 一套49平左右的一居室 ， 报价在1060万左右 。 这套超过20万每平方米的房子 ， 受制于规定链家外网上没有挂出 。
价格高昂 ， 但依然阻挡不了家长购房的热情 。 新政落地 ， 买卖双方都更希望尽快达成交易 。 这促使挂牌房源多 ， 溢价空间大 。
冯国强说 ， 现在新文化街学区房售价已经逐步走低 ， 2016年巅峰时期 ， 一套二居室可以卖到1500万左右 ， 现在1300万左右就能成交 。
过去一个月 ， 千万级别的学区房 ， 冯国强一人便成交2套 。 这在以往很少能够实现 ， 因为挂牌房源或许就只有1套或者2套 。
一位链家经纪人说 ， 在新政之前 ， 学区房紧俏且升值空间极大 ， 大部分家长都选择握在手中等待升值 。 一般情况下 ， 新文化街能挂出2套房源已经很理想了 ， 而在不断有成交的状况下 ， 还能有五六套挂牌房源 。
火热的行情都实实在在落在了成交数字上 。
学区房政策的调整 ， 叠加五一假期 ， 使得西城成交量大幅增长 。 来自链家研究院数据显示 ， 5月西城区成交量环比和同比增速均超过 120% ， 尤其是金融街和德胜片区成交活跃度更高 。
具体来看 ， 学区房政策发布后一周 ， 西城区挂牌量和成交量均出现快速增长 。 挂牌量超过4月整月总量 ， 一周内成交量相当于4月成交量70% 。
以德胜门、金融街最为显著 ， 5月这两个片区的成交量分别环比增长 316%、134% ， 尤其是小户型的交易量更加活跃 。
价格方面 ， 以成交活跃的丰汇园小区、新风南里、裕中西里为例 ， 价格保持相对稳定的水平 。 同小区同户型房源5月成交价格较上月环比增幅基本在2%以内 。
西城区成交的增长还带动换房链条上的其他交易主体入市 ， 促进全市成交量和价格大幅增长 。
数据显示 ， 西城区成交量在全市的比重从7%增长到12% 。 5月北京二手房成交均价为62609 元/平 ， 环比明显上涨 ， 也主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升 。
如果剔除西城区因素 ， 5月北京二手房成交均价上涨3%左右 。
不过 ， 学区房政策对西城区二手房市场的影响不会太长 。 北京链家研究院预计 ， 7月之后成交量将明显下滑、价格下跌 ， 跌幅在 5%-10% 。
因为 ， 对比东城区、海淀区政策后的成交历史数据来看 ， 政策发布后执行前 ， 区域成交量价出现集中增长 ， 而在政策执行后 ， 将会出现半年左右的连续下跌 ， 结合西城区的供需情况 ， 731后半年西城区价格会持续小幅下跌 ， 预计累计下跌半年 ， 跌幅在5到10个点 。


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