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融资房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%

2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆 ， 房企的债券利率也纷纷下调 。 6月1日 ， 万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9% 。
在万科之前 ， 阳光城(000671,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等房企的债券利率已经进行了调降 ， 其中“18华夏01”利率由6.8%降至5% ， 无人回售 。
当前融资环境宽松 ， 债市开闸放水也有不少流入了房地产行业 。 但整体利率普跌之下 ， 房企的融资利率严重分化 ， 昭示着后市的隐忧 。
万科拟调至2%以内
万科这次调降利率如果成功 ， 将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企 。
公告显示 ， 5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月 ， 今年7月18日面临回售 。
实际上 ， 除了万科 ， 华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮 。 如4月28日 ， 华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率 ， 由6.8%降至5% ， 5月26日 ， 又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4% 。
多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境 。 中原地产研究中心统计数据显示 ， 房企4月单月融资高达971亿 ， 创近年新高 。 截至5月27日 ， 年内融资合计3076亿 ， 达去年全年的53.03% 。 去年全年 ， 也只有5800亿 。
上海易居房地产研究院总监严跃进分析 ， 万科债券利率下调 ， 说明最近企业发债环境在变化 。 整体上来讲 ， 当前 ， 境内流动性宽松 ， LPR等一些利率都在下调 ， 对房企债券利率起到了影响 ， 近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点 。
中原地产首席分析师张大伟也表示：“房企不仅最近债券发行暴涨 ， 定价利率也持续下调 。 ”
值得注意的是 ， 开闸放水 ， 并不是每个房企都受益其中 。 当前房企融资成本分化严重 ， 优质房企融资成本大幅走低 ， 甚至2字头利率的债券频出 。 今年境内发行了60亿规模债券的金地 ， 融资成本最低为2.6%；招商蛇口(001979,股吧)10亿元超短融利率仅2.2% ， 华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%；3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下 。
同时 ， 也有部分企业发行了高息债券 。 华夏幸福、阳光城最近发行的公司债 ， 利率分别为7.7%、7.3% 。
6月1日 ， 年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团 ， 又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券 ， 更令人惊讶的是 ， 明发承诺若不能按时偿债 ， 这笔债券利率将叠加利率至32% 。
此外 ， 当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据 ， 利率在11.8%-11.95% 。 华南城也发行了规模总额4.25亿美元 ， 利率11.5%-10.875%的优先票据 。
在冰火两重天的背景下 ， 像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企 ， 调降融资利率并不奇怪 。 万科今年的发债利率较去年有小幅下降 。 今年 ， 万科新发行债券4只 ， 规模50亿元 ， 票面利率在2.56%-3.45%区间 。 显然“17万科01”的利率相对居高 。
不过 ， 用低利率融资替换掉以前的高利率融资 ， 不得不说金地、万科的如意算盘打得很好 ， 然而是否会面临投资者的信任危机？下调利率后 ， 投资者是否会选择“退票”？
有信息显示 ， 由于一些债券票面利率调整幅度过大 ， 确实出现了投资人部分或全部回售的情况 。
未来融资将收紧？
针对万科调降的影响 ， 上海易居房地产研究院总监严跃进预测 ， “如果调降成功 ， 对万科后续一些融资肯定会有点影响的 ， 投资者观察将更加谨慎 。 ”
公开信息显示 ， 万科现存29只境内债券、规模385.5亿元 ， 大部分利率都在4.6%以下 ， 如果后续调降 ， 将明显改善房企的融资成本支出 ， 以及当期的财务费用 。 反映到财报上 ， 净利润将显著提升 。
去年末 ， 万科净利润率为10.57% 。 今年一季度 ， 实现净利润12.5亿元 ， 同比增长11.49% 。 同时 ， 现金流更加充裕 ， 万科在手现金1732.7亿元 ， 比去年末增长4.26% ， 短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元 ， 下降4.38% 。


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