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土拍规则上海“围标”事件专题｜土拍规则，是时候重新审视它了

闹得沸沸扬扬的上海虹口“围标”事件有了最新进展 。
6月3日 ， 上海市土地交易市场发布两则关于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的公告 ， 称鉴于虹口区嘉兴路街道HK271-01地块（地块公告号：202002701）的出让活动存在疑义 ， 根据出让人申请 ， 现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动 。
事件回顾
今年3月31日 ， 上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块竞拍出让 ， 最终地块由中海底价获得 ， 楼面价63155元/平方米 。 该地块是虹口近3年来首次出让纯宅地 ， 另外地块还放开了自持要求 。
当时 ， 上海土地市场官网曾公示的3位中标候选人 ， 顺位分别为中海、万科和华润置地 ， 均为底价报价 。 有消息称 ， 随后中海就与华润置地联手成立项目团队 ， 而万科上海则作为财务投资参与其中 。 因此 ， 中海被曝涉嫌与同场竞标的万科、华润“围标” 。 中海地产（上海）有限公司总经理崔帅、华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚 ， 先后被带走调查 。
而在4月10日 ， 上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息显示 ， 上海土拍规则发生变化 。 土拍细则中引发热议的是 ， 2017年上海开始执行的招标挂牌复合式“评分制”土拍规则有了新的变化 ， 这些变化有利于更多房企入围竞拍 ， 从而最大程度上避免围标事件的再次发生 。
其实 ， 在房地产的增量时代时 ， 火热的土拍曾激起了无数地产人的热血精神 ， 茶余饭后谈的都是土拍过程滚烫的数字 。 但到了存量时代 ， 随着房地产行业调控加码 ， 各地土拍规则也在不断进行升级 。 尤其是上海“围标事件”再次将土拍规则拉回大众视线 。 围标、串标到底是行业不言自明的“公开秘密” ， 还是特殊时期的“产物” ， 众说纷纭 ， 莫衷一是 。 土拍规则 ， 我们应该如何重新审视它？
土拍乱象的深层次矛盾
房产特约评论员蔡为民
这么多年土拍市场唯一没有变化的就是价高者得 ， 按照市场化手段操作；但销售端却行政化：限价、限购 。 两端太分裂 ， 于是 ， 两者矛盾出现了 。 因为 ， 谁都不会做赔本买卖 ， 开发商就会想 ， 既要面对土地招标的市场化 ， 又要面对房屋销售的行政化 ， 该怎么做？
为了确保利益不受损 ， 开发商会想方设法控制成本 ， 比如和其他企业联合围标 ， 再比如 ， 开发建设偷工减料 ， 先把利润留出来 ， 让销售有弹性空间 ， 同时也预防政策方面的变数 ， 所以你会看到这两年房屋质量问题频频出现 。
因此 ， 政府就需要通盘考虑土拍 ， 这是源头 。 假如只是土拍归土拍 ， 市场调控归市场调控 ， 那就相当于源头和中间这两个环节断了 ， 会出现各种问题 。
总之 ， 要么都行政化 ， 要么都市场化 ， 要么都行政化+市场化 ， 也就是说开发商和消费者的利益都要考虑到 ， 让整个链条没有变数 ， 这很重要 。 这也会鼓励开发商好好盖房子 ， 而不是只要考虑成本就好 。
建议政府从制度上进行门槛设计
当代置业总裁 张鹏
虹口地块有多个标签 ， 比如虹口区近三年来挂出的唯一纯宅地、低配建、无自持等 ， 这样的优质地块自然受到许多开发商的关注,围标出现的重要原因是上海内环连续多年供应稀缺 。
上海土拍打分机制的出发点是降低土地市场热度 ， 控制地王的出现 ， 优选开发商 ， 维持主流开发商在沪拿地的相对平衡 ， 出发点是好的 ， 不过 ， 降低土地市场热度的同时 ， 具备有竞争力积分的企业也相对少和固定 ， 除了对“公开市场”的公开性有所影响之外 ， 这也是情况出现的背景和原因之一 。
我建议 ， 政府从制度上进行门槛设计 。
首先 ， 在报名阶段对开发商资质加大审核 ， 对开发商投标意图深度调研；
【土拍规则上海“围标”事件专题｜土拍规则 ， 是时候重新审视它了】其次 ， 在竞价环节设置土地成交底价 ， 优化竞拍流程；


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